[克而瑞]专题 | 绿色金融发展迅速，房企发展机会如何？

  导读：当前，绿色金融受到了政府的大力支持，绿色转型或成为当前房企顺利发债融资，缓解资金链风险的关键“砝码”。

  2020年9月我国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，即力争2030年前二氧化碳排放量达到历史最高值后进入逐步下降阶段，2060年前达到二氧化碳净排放为零的目标。为实现“双碳”的政策目标，政府加快构建绿色金融体系，鼓励金融机构通过绿色信贷、绿色债券、绿色ABS、绿色私募基金和绿色信托等金融工具，将社会资本引入节能环保、清洁生产、清洁能源、生态环境、基础设施绿色升级、绿色服务等绿色产业，以此加快经济结构的绿色转型。

  政策和投资需求引导下，绿色低碳成为房地产发展的时代要求，2022年3月住建部《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》落地，规划到2025年需完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上，另外装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达30%。绿色建筑巨大的增量市场需求，叠加绿色金融工具较传统融资渠道优势显著，或将成为房企未来融资的新渠道。

  01

  房企绿色建筑发展迅速

  绿色金融受政府大力支持

  1、绿色建筑的认证标准已更新至第三代，万科和碧桂园是绿色领域龙头

  （部分略）

  根据发改委颁布的《绿色产业指导目录（2019年版）》对绿色产业进行界定，《目录》包括节能环保产业、清洁生产产业、清洁能源产业、生态环境产业、基础设施绿色升级、绿色服务6大类共211细分类绿色产业。其中，与房地产相关的“绿色建筑”包含在一级分类“基础设施绿色升级”中的二级分类“建筑节能与绿色建筑”中。

  自从20世纪80年代以来，绿色建筑的概念开始在全球逐渐流行，经济较为发达的国家都纷纷开始研究自己的绿色建筑标准。我国的绿色建筑研究的起步也相对较早，2006年中国住建部就发布了GB/T50378—2006《绿色建筑评价标准》，定义了我国的第一代绿色建筑。此阶段的绿色建筑定义为：在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。可以看出，第一代的绿色建筑更侧重于建筑本身，从“四节一环保”的维度侧重于鼓励建筑和环境的和谐发展，从建筑及其构件的寿命周期出发,考虑其性能和对经济、环境的影响。

  随着我国对绿色建筑认识的加深，住建部在2014年发布了编号为GB/T50378-2014的第二代《绿色建筑评价标准》，在原有的评价指标基础上增加了“施工管理”类评价指标，鼓励绿色建筑技术、管理的创新和提高。在十一五、十二五期间，第二代绿色建筑得到了快速的发展，实现从无到有，由少到多，从部分城市到全国的的全面发展。部分城市或者区域已经由政府主导强制执行绿色建筑标准，或者在施工图审核中将绿色建筑纳入专项审核要求。

  2019年我国对于绿色建筑标准进行了第三次迭代，发布了编号为GB/T50378-2019的《绿色建筑评价标准》。新版绿色建筑标准与新时代人民美好生活需求相统一，体现“以人民为中心”的基本理念，新增了安全耐久、节约能源、健康宜居、全龄友好等方面的技术内容，重构了“安全耐久、资源节约、健康舒适、生活便利、环境宜居”五大指标体系，定义了中国的第三代绿色建筑。

  2、“双碳”目标下绿色金融迎来政策“窗口期”，配套政策有望落地

  绿色建筑的发展离不开金融的支持，绿色金融是围绕绿色产业的金融活动，包括投资、融资等，主要包含绿色信贷、绿色债券、绿色ABS、绿色私募基金、绿色信托、绿色保险等领域。

  国内绿色金融政策的发展阶段可分为三个阶段：

  1）2007年至2014年，绿色金融政策框架初步建立。2007年央行、银监会等三部委联合发布《关于落实环保政策法规防范信贷风险的意见》，正式推出以绿色信贷、绿色保险、绿色证券为主的绿色金融政策框架，标志绿色金融政策层面的破冰。此后直至2014年底，绿色金融仍处起步阶段，政策支持力度小，定义及体系建设仍待完善。

  2）2015年至2019年，绿色金融政策体系基本建立。2015年底197个国家签署了《巴黎协定》①，为积极配合全球碳减排任务，我国开始以绿色金融推动绿色经济转型。2015年9月国务院印发的《生态文明体制改革总体方案》首次提出构建绿色金融体系，2016年绿色金融发展首次被写入“十三五规划”，同年8月央行、财政部等七部委联合发布的《关于构建绿色金融体系的指导意见》，首次明确绿色金融的定义，国内绿色金融体系初现雏形。2017年6月国务院决定在浙江、江西、广东、贵州、新疆5省选择部分地方建设绿色金融改革试点。与此同时，2015-2019年政策逐步完善绿色金融治理体系，于绿色信贷、绿色债券、绿色股权投资等细分维度明确发行标准、规范交易流程、提高信息披露透明度、健全激励约束机制，引导金融机构加大绿色金融的投入力度。

  ①《巴黎协定》是继1997年《京都议定书》后第二份有法律约束力的气候协议，规划将本世纪全球气温升幅限制在2℃以内，同时寻求将气温升幅进一步限制在1.5℃以内的措施，需要所有缔约方在2020年前提交21世纪中叶长期温室气体低排放发展战略。

  3）2020年至2022年，细化完善绿色金融体系，未来政策支持力度可期。2020年9月我国明确提出“双碳”的政策目标，绿色金融符合“双碳”目标，当前迎来政策“窗口期”,相关配套政策正在逐步完善。2021年推出碳中和债（绿色债券的子品种），相关文件明确了碳中和债的定义和发行标准，针对募资用途、项目评估与遴选、募集资金管理、存续期信息披露等四大核心要素提出更细化的要求。央行2022年工作会议指出，绿色金融是精准加大金融支持力度的四项重点领域之一。

  3、绿色金融以绿色信托及绿色债券为主导,其他产品制度待完善

  ……略……

  02

  绿色信贷为绿色金融重要组成

  房企布局仍有一定障碍

  1、绿色信贷起步较早，已形成顶层设计、考核评价等制度

  ……略……

  2、一季度末绿色贷款余额18万亿，未来绿色建筑占比有望提升

  ……略……

  3、绿色贷款利率优惠约千分之三，技术壁垒及时间错配为主要障碍

  ……略……

  03

  绿色债券和票据发行仍以境外为主

  发行要求较高

  1、2015年以来绿色债券发行环境逐渐完善，政府大力支持

  ……略……

  2、绿色债券发行规模仍然偏小，境外发行仍是主流

  （部分略）

  从绿色债券及票据的发行情况来看，我国房企的首单绿色债券发行于2017年，当年龙湖集团的子公司共发行了40.4亿元的绿色债券，试水的意味较为浓厚。此后2018年开始，由于境外资本市场的绿色债券发行发展更快，部分房企如当代、朗诗开始尝试境外绿色票据的发行。而从2020年开始，随着国内明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，房企开始加大了在境外发行绿色票据和债券的力度，2020年和2021年发行规模分别达到了131亿元和521亿元。而在进入2022年之后，由于境外资本市场对于内房企的投资趋于谨慎，再加上境内政府对于绿色金融的大力支持，部分国企央企开始在境内发行绿色中票，绿色债券仅在境外发行的格局有所变动。但是整体来看，房企绿色债券的发行规模相对于总融资规模而言仍然明显偏小。

  具体来看绿色债券和票据发行的明细情况，从产品发行的使用用途来看，房企发行的绿色债券主要会用于绿色建筑的建设、维护，此外还会有部分资金投入再生能源、能源效率、清洁运输、污染防治、气候适应以及水资源管理等子项目。以旭辉为例，其在境外发行的绿色优先票据主要都用于绿色建筑项目的开发、翻新、维护、运营或购置，同时也会部分投入电动汽车及充电设施的建设维护、提升项目10%以上能效、太阳能光伏发电等可再生能源设施的安装等方面。

  从绿色建筑认证情况来看，绿色建筑只需要满足LEED（美国绿色建筑标准）、BEAMPlus（香港绿色建筑标准）、BREEAM（英国绿色建筑标准）、BCAGreenMark（新加坡绿色建筑标准）或中国绿色建筑评价标准中任一级别即可满足绿色债券发行要求。不过由于境外发行绿色票据是较多企业的选择，因此大多数企业都会尽量去寻求更多境外机构的标准认证，便于绿色票据的境外发行。

  从发行人的企业性质来看，2022年以前发行绿色债券或票据的基本都是民营房企，主要是民营房企如当代、朗诗等企业在绿色建筑方面探索较早，以寻求差异化发展道路。而在2022年以后，由于民营企业流动性问题频出，资本市场对之投资谨慎，再加上境内绿色金融发展加速，因此国企央企成为了发行绿色债的主力。

  从发行利率来看，历年来境内绿色债券加权平均融资成本为3.7%，境外加权平均融资成本为7.4%，整体看来均低于同期的普通公司债和境外优先票据，绿色金融由于受到了政府的大力支持，资本市场也越加重视，因此融资成本整体偏低。

  3、绿色债券和票据优劣势同样明显，房企需要综合考量

  ……略……

  05

  绿色ABS监管规则不统一

  未形成规模发展

  1、绿色资产支持证券监管分割、规则不一

  ……略……

  2、绿色ABS降低发行难度，可实现资产出表

  ……略……

  3、绿色地产ABS体量偏小，基础资产多获美国LEED金级认证

  ……略……

  05

  绿色产品吸引力不足

  政府应加大补贴坚定房企转型信心

  近年来，随着整体融资环境的收紧，尤其是在“三道红线”监管下，民营房企融资难、融资贵的问题突出；而与此同时，绿色金融则受到了政府的大力支持，绿色转型或成为当前房企顺利发债融资，缓解资金链风险的关键“砝码”。

  虽然近年来的绿色金融的规模迅速扩大，但其中涉及到绿色建筑的占比却并不高。而近年来各级政府均表示要大力支持绿色建筑，如2022年1月发改委印发《促进绿色消费实施方案》，表示要推动绿色建筑、低碳建筑规模化发展。同月，重庆市公布《重庆市绿色建筑“十四五”规划（2021—2025年）》，要求到2025年末城镇绿色建筑占新建建筑比例达到100%。而2022年6月，国务院副总理韩正在山西太原调研时，也强调要大力发展绿色建筑，积极推广装配式建筑。根据当前政策导向，未来绿色建筑规模及占比有望快速提升，而对应的房企绿色信贷、绿色债券等绿色金融产品规模也有望相应提升。

  然而对于从未有过绿色低碳转型经验的房企而言，仍将面临两大困难。一是绿色低碳化建造存在一定的增量成本，尤其是当前整体行业流动性紧张，冒然绿色转型会为企业带来运营风险。二是绿色转型涉及到新技术、新材料的应用，技术壁垒较高，并非短期就能突破。在此背景下，建议这类房企可以尝试与绿色科技企业多加合作，采取优势互补的方式，推动自身绿色业务发展。

  对于正在绿色转型或已在部分相关领域领先的房企而言，则要把握好历史机遇。有能力的房企，还可以继续拓展绿色业务领域范围，从设计、供应链、施工到运营各个环节探索绿色技术、绿色产品。

  值得注意的是，虽然当前绿色金融受到政府的大力支持，但对于消费者而言，绿色消费意识仍有待加深。当前多数绿色产品存在绿色溢价，部分消费者或因为购买力的原因或由于绿色消费意识不足，往往无意选购绿色项目。在此背景下，虽然房企能够得到政府补助，但由于绿色改造的增量成本以及消费者青睐度不足等因素，并不能够形成有效的商业回报，或造成房企参与度积极性不高，或出现“伪绿”现象。针对此问题，除了应该加大消费者的绿色意识外，还应建议政府提供更多补贴，从而更加坚定房企的绿色转型信心。