导语

  京沪普宅标准调整加大降低税费刺激二手回暖，新房依赖“二手置换”短期将维稳。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  12月4日，京沪相继发布降首付、降利率、调整普宅标准等新政，继“认房不认贷”之后，一线城市宽松政策再加码。究竟此次新政对市场影响几何，对比“珠玉在前”的深圳，京沪新房和二手房行情又能否出现新的转机呢？

  01 京沪宽松政策加码
降首付、降利率、调整普宅标准

  此次京沪新政要点主要集中在“两降一调”即降首付、降利率和调整普宅标准，限购政策并未出现明显松动。具体来看，

  第一，下调新发放房贷最低首付款比例。北京无论商贷还是公积金贷款，首套房最低首付均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，最低首付分别为50%和40%。上海首套房商贷首付不低于30%。二套商贷首付不低于50%。而对于自贸区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区全域实行二套商贷最低首付不低于40%。京沪此次下调首付，均取消了此前普宅和非普宅区别，同时给予楼市相对低迷的外围片区二套房首付优惠政策，持续降低购房门槛。

  第二，降低了商业银行新发放房贷利率。北京首套房从调整前LPR+55BP下降至城六区不低于LPR+10BP，非城六区不低于LPR，二套城六区不低于LPR+60BP，非城六区不低于LPR+55BP，据央行公布的11月份LPR报价，即首套房城六区不低于4.3%，非城六区不低于4.2%；二套房城六区不低于4.80%，非城六区不低于4.75%。上海首套商贷利率不低于LPR-10BP即4.1%，二套利率不低于LPR+30BP即4.5%；在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区不低于LPR+20BP即4.4%。上海二套房利率最高下降幅度可达85BP，旨在降低购房者还贷压力。

  第三，调整普宅标准，北京调高了单套建筑面积上限，由140平方米 (含)以下提升至144平方米 (含)以下，同时不再设置总价标准，仅保留单价标准，不同环线的单价标准都有所提升，调整后五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米即可认定为普通住宅。上海力度更大，直接与价格脱钩，调整后上海普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。普宅标准调整后，普宅的划定范围扩大，有利于降低交易税费（增值税、个税、契税以及教育费等附加税），提升二手房市场活跃度。

  第四，北京还延长了贷款年限，由此前的25年调整至30年，以时间换空间的方式平摊购房者月度还贷压力。

  02 对比深圳新政边际效应递减
一二手热度回升但涨幅有限

  为了探究新政落地对市场的影响，我们参考了一线城市深圳，早在2023年11月22日，深圳住建局便发布了两条新政：一是优化普通住宅标准，取消750万成交总价限制，只以建面和容积率区分普宅和非普；二是下调二套房最低首付比例至40%。

  而从不足一月的政策落地效果来看，的确在短期内刺激了楼市热度回升，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升：据CRIC监测数据，从新政发布的47周（11.20-11.26）开始，近3周新房成交量较11月新政前周均成交稳中有增15%，至第49周（12.4-12.10）单周成交量达12.97万平方米，达近一年来次高。而二手房周度成交走势呈现稳步爬升态势，近3周周均成交量达到7.5万平方米，显著高于新政前2023年周均5.8万平方米。

  从前端指标项目来访、认购情况来看，政策对市场提振效果递减：12月月初新房项目单盘周度到访量由11月的84组微增至85组，认购量由此前的2.1套增至2.4套，与3-4月、9-10月市场阶段性高点仍有差距，客户转化率仅为2.82%，仍处于年内较低水平。

  03 京沪普宅标准调整加大降低税费刺激二手回暖
新房依赖“二手置换”短期将维稳

  深圳“珠玉在前”，推此即彼，上海、北京在此轮新政之后也有望迎来一波回暖行情，二手房市场或将稳步放量，北京调高了普宅认定面积和单价，全市普宅占比可提高至7成左右，上海取消了与价格挂钩的规则，普宅占比量也将稳步扩大，将有更多的家庭享受住房转让时的增值税和契税优惠，有望带动二手房成交活跃度的稳步提升。

  而新房市场受年末房企以价换量、传统营销季带动，成交有望翘尾，但是更多是维稳“保温”，而非再上台阶，主要是基于以下几点：

  一是今年北京、上海整体新房市场不差，仅在四季度才出现小幅降温迹象，去化率转降、触发积分项目个数减少，整体热度仍在同类城市中居前。

  二是降首付本质是通过加大杠杆、以时间换空间的方法来降低购房门槛，实则购房者要承担的房屋总价并未改变；降利率虽然也可变现降低购买成本，但是对于购房者而言，4%以上的贷款利率在核心一二线城市之中仍属高位，居民购房成本依旧较高。

  三是“卖旧买新”的置换需求仍有待于二手房市场活跃度提升之后才能在新房市场有所显现，事实上，对比今年京沪新房和二手房不同总价段成交占比，可以看出，新房和二手房市场客群差异越发显著，二手承接刚需（京沪300万以下二手成交占比达60%以上）、新房聚焦高改（京沪1000-3000万新房成交占比分别为15%和19%），而总价位于500-1000万之间的中改需求略显疲软，多数客群还是寄望于二手房顺利出售之后才有购买新房的意愿。

  综上，京沪在此时发布降首付、降利率、调整普宅标准等新政的确可以在短期内巩固市场信心，刺激二手房回暖、促进新房市场止跌，但是新房市场能否“高热”延续根本还与二手房市场回暖程度密切相关，降首付、降利率的确在某种程度上扩充了居民购买力，但是在经济低迷、房地产行业深度调整期的背景之下，多数客群对于高杠杆态度较为保守，还是希望通过“卖旧换新”的方式进行改善，只有二手房的流动性恢复才能使得新房热度持续。