市场 2024-01-16 09:52:41 来源:丁祖昱评楼市
2023年,办公市场压力不减。
随着开发投资走低,办公物业销售继续下行。更重要的是,办公市场面临租金下行、空置率上升的现状,其中上海、深圳甲级写字楼的空置率均超过20%。
市场对办公的预期正在减弱,2023年办公物业在大宗物业中的占比降至28%。
在供应高企、需求复苏缓慢的情况下,办公空置率还将持续走高。未来需要优化供应节奏和供应结构,通过多元功能叠加、局部用途的调改,实现办公空间活化。
办公租赁市场尚未恢复至疫情前水平,不确定因素尚存。
CAIC数据显示,2023年办公成交面积2280万平方米,同比下降11.5%,成交金额3088亿元,同比下降15.1%。截至2023年11月,办公物业成交面积同比下降11.71%,相比22年同期的14.88%有所回升,但仍处于0点以下。
空置率上升、租金下行成为办公市场关键词。
受新增供应影响,一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企。截至2023年四季度,上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%以上;二线城市中,杭州、武汉租赁复苏缓慢,空置率持续走高,武汉甲级写字楼空置率已达到33%。
从租金来看,重点城市甲级写字楼租金有所下滑。
2023年上海、北京、深圳、广州、武汉甲级写字楼租金均出现不同程度下降,一线城市中北京甲级写字楼降幅最大,达到了7.6%。上海租金也出现下降。
以上海为例,核心区受租户搬迁影响,租金继续小幅向下波动;CBD核心区如北外滩、徐汇滨江等供应量大,且未来竞争环境更加激烈的区域,租金下调幅度增大。部分项目希望通过短期的让利,能拉动租金外溢客户的成交。
二线城市中,重庆、武汉甲级写字楼租金降幅分别达到了8.1%和2%。
市场对于办公的预期正在走弱。
从大宗交易数据来看,2023年重点城市大宗交易成交金额为931亿元,为三年最低,同比下降近六成。与此同时,写字楼占比从2022年的56%下降至21%。要知道,以往写字楼在大宗交易中占比最高,2020年时这一数据一度达到了79%。
随着写字楼占比降低,办公资产价格已降至底部,这也意味着新的机会。
办公市场还面临租户粘性不足的问题,过去两年写字楼租户办公习惯产生了重大变化,远程办公使得租户对办公需求降低。
从出租率来看,一线城市甲级写字楼出租率普降,其中广州写字楼出租率降幅最大,较2021年同期下降了5.9个百分点,深圳出租率也下降了5.2个百分点。
以上海为例,截至2023年四季度,甲级写字楼出租率为80%,较2021年四季度下降2.5个百分点。具体项目来看,CAIC重点监测的322个成熟在运营甲级写字楼项目中,受疫情及需求收缩影响,出租率连续两年下跌的项目占比达62%,部分项目如杨浦区的合生国际中心,两年跌幅达7%。
从国际案例来看,曼哈顿甲级写字楼空置率也超过20%,实际上,办公面积减少、空置率仍在上升,从侧面来看说明办公效率提升了,这是办公市场需要面对的现象,就像外卖对餐饮的影响一样。
未来,办公供应还将持续走高。
值得注意的是,目前积压的待入市项目,将在2023年和2024年陆续入市,如果未出现大规模烂尾或延迟入市的情况,四个一线城市甲级写字楼新增供应在2024年将达到316万平方米,未来三年新增供应达到975万平方米。
在供应高企的背景下,需求端复苏缓慢,预计2026年一线城市甲级写字楼净吸纳量仅为673万平方米。
供应高企叠加需求复苏缓慢,再加上办公模式的改变,这意味着未来甲级写字楼空置率还将持续攀升。
通过对四个一线城市甲级写字楼季度租金及空置率的拟合,预计上海、深圳2026年甲级写字楼空置率将分别达到22.1%和23.8%。
实际上,办公的用途决定了它改造空间的难度,办公盘活的难度要比商业大。
一方面是能够让办公更适合办公,比如可以增加消费、咖啡、文娱和休闲设施,另外也可以做一些活化空间,对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能,将一部分空间转型,提升其运作效率。比如上海1.8万平方米的亚洲大厦,已改建了近20个“演艺新空间”,高峰时期一晚上有近2000人涌入观看戏剧,是否成功还有待进一步观察,但目前来看租金和出租率有所提升。
总之,办公要做出一些更成功的案例,要比商业更加困难。
租金下降、空置率上升已成为办公市场近两年关键词,未来不确定因素仍存,整体仍处于缓慢恢复期,未来空置率还将持续上升。
对于办公租赁市场建议优化供应结构和供应节奏,依据区域人口、交通条件、产业条件等判断实际办公需求,合理规划,盘活区域内闲置存量资产,提升资产运营效率,同时通过多元功能叠加、局部用途调改,实现办公空间活化。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |