卷品质卷速度:西安房企竞争白热化

公司石青玲 2024-08-26 10:42:54 来源:中国房地产网

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  西安房企的开发节奏,实在是越来越快了。

  “我们的项目从拿地到实景展示区开放,仅用了不到4个月。”一位央企项目负责人接受采访时说。另外一个项目的负责人则表示,项目7月份开盘,最晚到年底必须清盘,所以项目在定价上较为温和。

  开发商的“速度”也让供应量同比去年处于高峰。据中指研究院西安分院监测,2024年1~7月西安商品房意向登记平台共完成242次项目登记,约3.4万套房源入市,较去年同期相比房源数上涨5.76%。

  对于当下的快节奏,克而瑞西安机构执行总经理李晓兵分析称:“从市场角度来看,全国走势不明确,所以大家都在趁着窗口期卖;从企业角度来看,各大民营企业的目标完成率都不高,与去年相比基本下降了30%~40%,能去化的城市,一定给足支持;从产品角度看,目前四代产品已经不能成为‘差异’了,大家又都陷入‘高能级的同质化竞争’之中,先发制人,那就提高运营节奏,抢占市场。”

  形势所逼开发节奏加快

  以龙湖、中海、保利等房企所开发项目为例,从拿地到开始销售,最快用时仅不到3个月。

  具体来看,2月22日,龙湖摘得航天基地31亩商住用地,总价5.5亿元,楼面价9436元/平方米。6月8日,龙湖·御湖境实景示范区及样板间开放,用时3个半月。6月18日,项目开始登记。

  3月22日,高新丝路软件城两宗住宅用地出让,中海、保利发展各有斩获。其中,中海斩获GX3-24-9地块,总价6.32亿元;4月12日,项目案名首发;6月14日,项目首次公示了备案价格,随即便上线登记平台。从拿地到开始销售,用时不到3个月。

  保利发展于同一日拿下的GX3-35-33地块,4月发布案名,6月城市展厅开放,6月26日产品发布,7月上旬及实景呈现,7月22日开始了线上登记,用时也仅4个月。

  除此之外,开发商的入市节奏也在不断加快。记者根据西安市意向登记平台统计,保利发展的多个项目诸如保利·星河天汇、保利·未央璞悦都保持着“一月两开”的节奏。中海亦是如此,中海·未来之境在5月25日首批次登记完成后,6月1日即开启了二批次登记。6、7月份,招商揽阅天成分别登记两次,天青云麓6月份登记两次,中铁建多个项目诸如西派麟悦、西派景悦也在加快入市。

  克而瑞陕西在一份研究报告中称,“2024年政策环境空前利好,房企开发节奏加快,预售周期缩短,恢复至疫情前水平。”据统计,2024上半年新盘平均预售周期9个月,约一半项目预售周期6个月以内,相较于2023年上半年受疫情影响13个月,预售周期明显缩短。

  开发商“加速”开发背后还是为了回笼资金。“今年整体速度比较快,主要还是为了抢客户。现在各家投资策略基本都是聚焦核心区、核心板块,导致竞争压力比较大,谁能提前开出来,谁就能优先锁定客户;另外,市场还在不断往下走,尽早开盘也是为了争取更好的去化。”上述央企项目负责人对中房君说道。

  从市场表现来看,上半年西安楼市虽在全国较为亮眼,但与去年同期相比,仍然承压。据克而瑞陕西统计,2024年上半年,西安楼市共计成交448万平方米,同比下滑12%。共计供应21505套房源,当天开盘去化7723套,去化率回调至36%。

  进入下半年,7月份的市场依旧表现平平。从重点项目盘均来访及认购情况来看,月度盘均来访量449组,月度盘均认购量26组,与上月相比呈下滑趋势,客户的观望情绪还在持续,案场热度不足。 

  产品不断做加法抢客

  早在2010年,万科就提出了“5986”的高周转模式,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月必须售出八成、六成产品是住宅。随后,碧桂园又进行了提速,对三四五线城市要求“456”,即拿地后4个月开盘,5个月现金流回正,6个月资金再周转。对一二线城市则要求“678”,即6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

  不过,自房地产步入调整期以来,消除“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式就已经成为行业风向,如今的快节奏似乎大有“高周转”重来之势。就此,李晓兵对中房君分析道:“这和之前的高周转不一样,之前高周转是为了‘扩规模’,主动为之,现在的快节奏是被形势所迫,被动为之。”

  实际上,一位不愿具名的房企策划人士说道,“之所以能做到这么快,首先是因为很多工作,比如地块测算、产品与客群研究等都进行了前置,现在大家都是带着方案去拍地,地块结束竞拍之后立刻就可以进入到下一项工作。另外,行业经过很多年的发展,在标准化方面已经比较成熟,公司的产品线结合地块具体要求微调,基本就可以出方案,大大提高了效率。”

  李晓兵也说道:“定位前置,产品复制率、图纸标准化这些都是行活,难的是报规报建,这对企业的开发外联,提出了很高的要求。”

  但是快速开发也产生一个疑问,曾经的高周转带来了关于质量问题的隐忧,新一轮的提速是否会引发房屋质量问题?

  “对产品质量影响最大的,其实是利润空间。如果项目赔钱,工程质量就需要慎重考虑,尤其是客户居住时,会面临景观缩水、外立面材质减配、电梯采购用大品牌的底配置梯型,室内工程瑕疵(空鼓,开裂,漏水、划痕)等,不过这些大家都关注的内容,通常是在工程的中后期才开始施工,与抢夺预售期的快节奏,关联度不太高。”李晓兵表示。

  一位房企工程线人士也说道:“目前只是在抢示范区开放节奏,施工节奏正常推进,甚至施工要求更严格了,所以质量相较以前会有所提升。”

保利发展控股集团股份有限公司

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重庆龙湖企业拓展有限公司

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济南龙湖泰熙房地产开发有限公司

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中国城市住房价格288指数

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