地王再现,那些年的地王还好吗?

土地 2024-08-21 09:01:19 来源:丁祖昱评楼市

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  2024年8月7日结束的上海集中土拍,绿城摇中的徐汇滨江原小米地块,刷新了维系八年之久的融信地王楼板价,引发了业内的广泛关注与讨论。

  根据CRIC统计,2014-2023年各年度地王(共10宗)中,除2015年和2022年度地王外,其余8宗年度地王均已经入市。

  本文基于2014-2023年这十年的单价地王数据,对各年度地王入市和去化、盈利情况进行梳理分析。

  结果显示,在限价制约下地王项目性价比较高,绝大多数入市地王已售罄或尾盘。高能级核心高价地更具投资价值,已成为头部房企“头号避险湾”。

  时隔八年,2024年8月7日绿城总价48.05亿摇号斩获的徐汇滨江原小米地块,成交楼面价131045元/平方米,刷新了2016年融信总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块的名义楼板价。

  该地位于徐汇滨江板块,紧邻西岸金融城,曾在2021年由小米竞得,当时性质是商业办公用地,成交价15.5亿元,折合楼面价31001元/平方米。后该地被政府收储后重新上架,用地性质调整为住宅用地,起始价为36.96亿元,且未设中小套型比例要求,并以“招挂复合”方式出让,最高总价限制为48.048亿元,最终达到最高限价,采用摇号方式确定竞得者。

  值得注意的是,该地起始楼面价达100805元/平方米,已经超越融信的全国单价地王纪录。2016年,融信以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块,楼面价约100218元/平方米,成为当时全国单价地王。不仅如此,今日竞拍的徐汇滨江地块不设置房地联动价,给了市场更多想象空间。

  周边同类的香港置地启元项目,全部为258-548平方米的大户型房源,均价178000元/平方米,于今年4月开盘热销,认购率235%,两个小时就清盘。

  从2014年至今各年度地王楼板价来看,除了2016年上海静安区中兴社区地块之外,其他所有地王楼板价都在100000元/平方米以下。

  考虑到房企融资环境依然偏紧,资金压力仍较大,并且优质地块较为稀缺,相信在未来较长一段时间内131045元/平方米的楼板价无法被超越。

  CRIC统计数据显示,截至目前,2014-2023年共10宗年度地王,除了2015年和2022年的年度地王之外,其余8宗年度地王均已全部入市。

  从这些地王的入市周期来看,平均入市周期约为2.5年,慢于全国平均入市周期。

  具体来看,入市周期最长的为2014年年度地王,位于上海前滩的三湘印象名邸,该项目于2014年12月24日拍得,2020年6月开盘入市,历时5.5年之久。

  究其缘由,主要与上海调控政策有关,该地块当年拿地楼板价为66629元/平方米,想要盈利势必需要房价上浮,而当时上海对新房售价有较为严格的规定,因此该项目一直到2020年才最终以准现房开盘,售价高达12.18万元/平方米,142套房源,首日认筹破230组,认筹率超160%。

  入市周期最短的为2023年年度地王,位于北京海淀四季青板块,该项目与2023年6月14日拍得,2023年12月24日便已开盘,前后仅历时6个月,99套房子开盘认购68套,认购率达69%。

  除此之外,其余已经入市的地王大部分入市周期都在2-3年不等。

  从地王城市分布来看,2014年至2023年年度地王大多位于北京和上海,其中上海达50%,共5宗,北京4宗,深圳1宗。

  深圳地王竞得时间为2015年12月25日,位于深圳尖岗山,至今尚未入市。

  2015年12月,泰禾进驻深圳,以破楼面价记录的方式合计57亿元竞得宝安尖岗山两块地。2020年12月,泰禾集团公告债务展期时深圳院子已处于停工状态。

  2024年初深圳公共资源交易中心发布招标项目计划,将在2024年2月12日到2024年4月12日期间,对泰禾城市花园、泰禾都市花园项目建筑方案设计进行招标。招标计划显示,发布人是深圳泰禾房地产开发有限公司。

  若该项目后续能成功入市,那其收入周期将超越上海前滩的三湘印象名邸成为2014年至2023年年度地王中入市周期最长的项目。

  从这些地王入市后的销售情况来看,8个地方项目,除2023年地王天恒广安·印香山去化在七成左右外,其余地王均已经售罄或尾盘。

  其中,2014年、2017年、2018年、2019年、2021年年度地王已全部售罄,2015年和2020年地王还在售,去化率分别为96%和98%。

  究其原因,很大程度上与地王项目的稀缺性有关,这些项目多位于核心区位、配套较为丰富,这些区域新房销售价格由于受到政府监管,新房性价比较高,因此去化表现较佳。

  盈利方面,地价房价比值处于50%-89%不等,房地差在7576-69375元/平方米之间。盈利空间较大的项目多在2020、2022年入市,这些项目拿地相对较便宜,入市时新房市场热度还尚在高位,尤其是核心地块项目市场热度较高,并且能很快的去化,因此去化和盈利空间都表现较佳。

  其中房地差最高的是2019年年度地王,位于北京的恒基·天汇,房地差高达69375元/平方米,该项目于2022年7月入市。其次为2014年地王,位于上海的三湘印象名邸,房地差达55171元/平方米,该项目于2020年6月入市。恒基·天汇与三湘印象名邸是2014年至2023年已开盘的年度地王中唯二房地差高于5万元/平方米。

  同时,也需要主要的是,并非所有地王都有丰厚的利润空间,如2017年及2018年地王,房地差分别为16895元/平方米及7576元/平方米。这两个项目均为限竞房,即“限房价、竞地价”。剔除掉建安、财务、营销等相关费用后,盈利空间不大,尤其是2018年地王,位于北京的禧瑞春秋项目,房地差仅有7576元/平方米,土地成本的大幅上升使得盈利空间大幅压缩,亏损概率较大。

  总体来看,作为核心城区,地王所在区域内各项配套醇熟,是高净值客户重点关注的区域,存在大量的购房需求,同时购房者的购买力都比较强,地王入市去化表现大多较为不错。

  在当前市场下行的大背景下,高能级核心区高价土地去化和盈利更有保障,安全系数较高。

  但也需要注意,从2014年至今的地王表现来看,也并不是所有地王都能实现盈利,因此各房企仍需考虑市场去化能力。

  近期刷新全国单价纪录的徐汇滨江小米地块,该地块没有中小套型比例要求、最低套数和保障房,可以打造豪宅产品,即使按照香港置业启元的售价测算,房地差也高达4.7万元/平方米,尚能实现一定的盈利。

  建议各地进一步优化供地质量和节奏,提高优质地块的供应占比,助力市场预期恢复。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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