上海优化土地拍卖规则 引导高品质住宅建设

土地向军 2024-08-19 08:24:57 来源:中房报

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  8月15日,上海发布今年第五批次商品住房用地出让公告。记者从公告中获悉,自第五批次土地出让开始,上海对市场热度较高的地块实行“双高双竞”举措,即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准,竞买完成上一个指标要求后,转入下一个指标要求,最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

  “第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同;“第一轮竞价”是对市场热度较高的地块,通过出让前综合会商机制,合理设定出让起始价格,确定差异化的溢价空间。

  “第二轮竞高品质”对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买;“第二轮竞价”是通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

  除原有的绿色建筑、超低能耗建筑等高品质建设指标外,本次出让增设了“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”三项指标,鼓励市场主体建设优质住房。

  公告明确,地块的高品质建设导向和具体竞争指标,均在出让条件确定阶段,由上海市相关部门会同相关区政府(出让人)通过综合评估和会商机制,根据地块区位条件、产品定位、市场情况等差异化确定。

  上海市规划和自然资源局表示,坚持市场化原则,由企业根据市场供求关系自主确定商品住房销售价格,按国家和本市商品房销售管理措施实施价格备案和上市销售。

  中指研究院上海高级分析师陈炬兰分析表示,此次上海对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措,即热门地块不再单纯采取“价高者得”的模式,而是将进行两轮竞价及两轮竞高品质建设标准。这是上海响应“好房子”建设号召的具体举措,或是加大优质地块供应的前奏,同时将优化土地市场资源配置,提高优质地块的效益。新增的“竞装修标准指标”或将引导企业合理利用优质地块,建设高品质住宅产品,满足人民对改善型产品的期待;“竞公共设施和开放空间”强调住宅产品社区建设,提高居民生活便捷度;“竞无偿移交政府的高端人才住房”则有利于完善保障性住房供应体系,精准吸引和留住高端人才,促进区域经济的均衡发展。

  “除此之外,热门地块起始价及溢价率由出让前综合会商而定,将对热门地块实行差异化溢价率上限,有助于企业提前计算项目溢价率,同时稳定优质住宅产品价格,在发挥市场机制作用的同时,创造更公平、合理的市场环境。”陈炬兰称。

  据悉,地块成交后,高品质建设各项要求将全部纳入土地出让合同,实现建设、竣工验收、运营等全生命周期合同监管,确保高品质建设要求落地。

  从地块情况来看,上海今年第五批次供应的两宗涉宅地块均位于静安区,总建筑面积14万平方米,起拍总价107亿元,预计在9月上旬进行集中出让。

  记者注意到,这是上海集中供地以来出让量较低的一次,同时也是地块质素最高的。公告显示,两宗地块位于上海核心区域,其中,曹家渡社区C050301单元9A-20地块附近配套成熟,坐拥中山公园、同济二中和华山医院等优质资源,且与地铁14号线武定站邻近,1站可抵达上海内环核心静安寺;灵石社区N070402单元094a-14地块位于静安区大宁板块,也处在相对完善的商业活动圈里。

  在不限地价、不设置房地联动价的前提下,这两宗地块刚一挂牌即引起市场强烈关注。参考周边小区的房价,被认为是未来内环又一均价“10万元+”的高端豪宅楼盘。

  上海市规划和自然资源局有关负责人表示,此次优化土地交易规则,是实现资源配置效率最优化和效益最大化的创新之举。

  对于上海优化土地竞拍规则,有房企人士表示,后续热门地块大概率还会出现在内环内,住宅价格在10万元/平方米以上的区域,规则调整将保障类似热点地块的高端属性。

  根据克而瑞统计数据,今年上半年,上海共成交商住办用地28宗,成交建面163万平方米,总金额达到436亿元,成交总建面同比下滑25%,成交总金额同比下滑20%。上海房企去年上半年拿地权益金额前三位的门槛值为55亿元,今年同期为30亿元。

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