新房成交大概率延续弱复苏走势，环比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或将出现局部“小阳春”，而二手房则延续高位震荡。

  ◎  文 / 俞倩倩

  4月供应同环比齐降重回阶段低位，不同能级城市迎“普降”行情，其中二线同环比跌幅居首，回调加剧，仅北京、长沙、合肥等个别城市迎阶段性放量。

  从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为39%、45%和16%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。6成以上城市以主城为供应主力。

  预判后市，我们认为，4月供给“缩量提质”预期成交延续弱复苏，新房成交环比持平或小幅微降，同比持增，二手房延续高位震荡行情。

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  规模：4月28城供应同比降48%重回低位
京长庐个别城市回升

  4月房企推盘积极性稳步回落，房企资金压力与市场信心不足叠加，供应端进入“深度调整期”。据CRIC调研，4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积559万平方米，环比下降34%，同比暴跌48%，前4月累计同比下降30%。

  分能级来看，一线稳步回调，单月同环比和累计同比降幅均超3成，上海、深圳供应几近停滞，北京独撑大局。据CRIC监测数据，4月一线预计供应面积达115万平方米，环比下降30%，同比下降37%，一季度累计同比下降38%。北京单月供应规模预计达58万平方米，同比倍增150%，以中心城区和近郊以首改及再改盘为主力，约5000套房源预计入市。上海、深圳迎来供应“空窗期”，当月供应规模基本都在10万平方米以下，供给约束愈发显著。

  二线城市同环比跌幅为各能级之首，超七成城市同比腰斩，仅长沙、合肥韧性凸显。4月预计新增供应417万平方米，环比下降37%，同比下降51%，分化格局加剧：长沙、合肥迎来阶段性放量，环比持增，主要得益于3月成交回暖刺激，房企推盘积极性稳步提升。郑州、青岛、济南、长春等供应仍处低迷期，单月同比跌幅均超6成。

  三四线城市供应全线收缩，仅常州、徐州环比回升。4月预计新增供应27万平方米，同比腰斩，泉州、漳州等城市几近零供应，市场进入“被动出清”阶段。徐州、常州环比持增，不过同比和累计同比仍显著不及去年同期，低迷的市场行情使得房企推盘积极性普遍不高。

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  结构：供应改善为主占比45%
6成以上城市以主城为供应主力

  而从供应结构各产品档次分布来看，市场持续向改善需求倾斜：重点城市刚需、改善、高端占比结构为39%、45%和16%，呈现出以改善为主，刚需为辅的供应结构。

  分城市来看，（1）无锡、南宁、天津、西安、广州、郑州、漳州等城市刚需产品供应占比都在60%以上，除天津、西安、广州外，其余城市基本都为弱二三线，短期内楼市行情相对低迷型城市。（2）青岛、苏州、厦门、长春、武汉、北京、重庆、杭州、宁波、合肥等依旧以改善作为供应主力，其中青岛、苏州等改善供应占比高达100%。（3）济南、福州、昆明本月高端产品占比显著上升，分别为75%、52%和45%。

  从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为60%、30%和10%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。

  分城市来看，漳州、福州、合肥、郑州、昆明、南宁、重庆、济南、武汉等主城占比均在9成以上，青岛、成都、苏州、常州、长春等则以近郊项目为主，占比均在5成及以上，北京推盘兼顾了主城和近郊，占比均为5成；上海、广州等近远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。

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  预判：4月供给“缩量提质”预期成交延续弱复苏
沪深蓉增幅放缓

  盘点了4月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：4月供应稳步回落，不过房企加强了主城区改善供应比例，预判4月新房成交还将延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或将出现局部“小阳春”。

  我们结合不同城市4月预期推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，核心一二线新房成交分化加剧，二手房延续高位震荡行情。分城市来看，热点城市沪深杭蓉等供给约束愈发明显，供应基本进入“空窗期”，客观上限制了成交放量。天津、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。

  总体来看，4月供应稳步回调，同环比齐跌，达到了阶段性低位，从推盘结构来看，仍以主城区改善项目为主，叠加“银四”为传统营销旺季，新房成交大概率延续弱复苏走势，环比持平或小幅微降，同比持增，部分城市或将出现局部“小阳春”，而二手房则延续高位震荡。

  短期来看，热点恒热格局延续，不过沪深杭蓉等供给约束愈发明显，供应基本进入“空窗期”，客观上限制了成交放量。而天津、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。