[易居研究院]中国房企TOP30月报（2022年9月）

  《中国房企TOP30月报》是由上海易居房地产研究院依据CRIC、Wind等相关数据研发编撰而成，通过每月对TOP30房企投融资情况、销售排名、市值及市值管理动态以及组织变革的主要情况进行跟踪分析，以期对头部房企的动态趋势进行深入研判，旨在为企业发展提供借鉴启发，为行业发展提供参考。

  核心观点

  金九成色不足，9月TOP30房企销售额环比增长5%，由于去年下半年业绩基数较低，同比跌幅收窄至20%。多个重点城市于9月下旬密集供地，TOP30房企投资规模环比大幅提升。9月优质民企融资环境有所改善，但美元债连续两月发行受阻。9月TOP30房企市值整体波动下跌，较月初降低3.39%。月末行业政策利好频出，TOP30房企市值短期止跌转涨，但基本面未改善下市值依然走低。部分房企继续降本增效，后台管理部门业务化成趋势。

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  【企业投资】

  集中供地密集，

  房企投资规模环比大幅提升

  9月北京、上海、深圳、杭州、合肥、宁波、苏州、青岛、武汉、郑州等多城集中供地密集，TOP30房企中有14家拿下涉宅地64幅，拉动TOP30 房企投资建面环比增长81%，成交总价环比大增153%，北京、上海、深圳的土地带动成交楼板价环比提升40%，总体溢价率为5.7%。中海、华润、建发本月在TOP30房企中拿地总价排名前三，投资金额超过在160亿元左右。

  其中，杭州第三批次供地量减少，供地质量提高，房企积极参拍，土拍热度维持在较高水平，19幅土地全部成交，且进入一次性报价的地块超四成，整体溢价率为5.1%，19幅土地中有10块被TOP30房企获得，绿城、滨江分别拿下3块地，万科、招商、保利、华润各拿下1宗。

  北京第三批次优质地块带动土拍有所回温，出让18宗地块全部成交，其中4宗达到最高限价，整体溢价率升0.6pct至6.06%。TOP30房企拿下18宗地块中的9块，中海以147.5亿元获得3宗地，建发以66.5亿元获得2宗，金茂、首开、华润、龙湖各获得1宗。

  上海第三批次土拍较为平稳，出让的35宗地全部成交，其中8宗触及中止价，较上轮有所降低，24宗土地底价成交，整体溢价率下降2.2pct至2.27%。超七成土地由国央企和城投类平台公司获得，这一趋势与前两轮相同，TOP30房企中的国央企保利、招商、中铁建分别获得2宗、1宗和1宗地块，地方国企建发、华发分别获得1宗，华发拿下的中兴社区商住地块总价高达80亿元，是TOP30房企中在上海拿地金额最高的一家，另外民企龙湖获得松江广富林纯宅地1宗。

  深圳第三批次土拍热度较前两轮下滑，共出让7宗含宅地，以刚需为主且安居型商品房、保障性租赁住房比例高，最终成交6宗地，底价成交4宗，整体溢价率降至3.94%，拿地房企均为国央企和城投类平台公司，TOP30房企中的华润和招商各拿下宝安、龙华的1宗纯住宅用地。

  合肥在地块规模和质量均有提升的情况下，第三轮热度仍有下滑，供应的28宗宅地中7宗取消供应或流拍，21宗成交，其中7宗进入竞品质阶段。与上轮相比，房企参拍积极性下滑，龙湖、中海、招商的参拍数量较上一轮明显减少。TOP30房企中万科、龙湖、招商分别获地1宗。

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  【企业融资】

  优质民企融资有所好转，

  但未实质性改善

  9月份监管层再次强调对示范性房企提供融资支持，优质民企融资环境有所好转，但总体难说有实质性改善，在销售低迷的市场下，房企现金流依然紧张。TOP30房企合计新增融资规模212.0亿人民币，同比下降18.1%，环比增加78.3%，且均为境内债，无新增股权融资或美元债发行。9月新增债券融资规模同比减少12.6%，环比增加87.0%。

  9月TOP30房企加权融资成本为3.10 %,较上月环比下降0.1pct，主要系境内债融资成本持续降低所致。

  9月TOP30中共有9家房企参与新债发行，较8月新增2家。优质民企融资状况有所改善，碧桂园、旭辉、新城控股、美的置业合计发债金额47亿元，占当月合计融资规模的20%以上，且发债成本仅3.2%-3.4%，略高于央国企融资成本。

  9月TOP30房企合计到期债务规模238.3亿元，同比下降36.8%，环比下降21.4%，较此前偿债高峰规模，已连续两月环比下降，其中境外债到期11.2亿美元，较上月环比下降15.5%。9月共16家房企债务到期，较上月减少2家，阳光城、招商蛇口当月到期规模靠前。TOP30中金科、融创、远洋分别对旗下债券寻求展期，“21金科地产SCP004”8亿本金展期270天兑付，“PR融创01”债拟继续展期至2024年3月31日，远洋资本对一笔规模为3.5亿美元、10月25日到期的美元债展期一年。

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  【销售排名】

  金九成色不足，

  TOP30房企9月销售额同比降幅20%

  今年9月无“金九”，市场维持低位，其中，一线城市成交同环比超10%，二三线城市成交环比下降8%，同比跌幅扩大至35%。9月百强房企单月业绩6268.8亿元，环比增长3.73%，同比跌幅收窄6.2个百分点至26.5%，降幅收窄的原因主要是去年下半年业绩基数较低。TOP30房企9月销售额环比增长5%，同比跌幅收窄至20%。TOP30房企1-9月累计销售额同比下降38.4%，降幅持续收窄1.8个百分点。

  从企业表现看，9月环比增长的TOP30房企数过半，其中有9家房企业绩同环比双增，分别是招商蛇口、华润置地、金地集团、越秀地产、中国铁建、仁恒置地、卓越集团、华发股份和首开股份，招商蛇口、华润、仁恒、越秀的环比增幅超40%。

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  【市值表现】

  月末利好政策频出，

  TOP30房企只有5家市值增长

  9月TOP30房企市值整体波动下跌，较月初降低3.39%。月末房地产行业政策利好频出，进一步刺激合理刚性购房需求。9月29日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。9月30日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策。各家市值表现看，TOP30中建发国际、招商蛇口、滨江集团市值涨幅靠前，其中建发国际9月市值涨幅26.6%、位居TOP30市值涨幅首位；千亿市值房企梯队中，中国铁建市值跌出千亿，其余各家排名保持不变；旭辉、龙光、雅居乐、融信9月市值跌幅靠前，均在30%以上。

  9月TOP30房企的市值管理行为多与房企业务发展新模式、REITs分拆上市、董监高增持有关：（1）签署合作协议：9月初招商蛇口华南区域与富力集团华南区域签署合作协议，双方拟利用各自优势就大湾区范围内的城市更新项目采用“一事一议，成熟一个，合作一个”的原则进行合作，此次战略合作一方面有助于缓解民企的资金压力，同时也有助于实施公司在旧改上的布局，公告日前后一周内，公司市值涨幅约5%；（2）分拆保障性租赁住房REIT上市：9月22日华夏基金华润有巢租赁住房REIT提交申报并获得受理，底层资产为上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，预计将募集11.2亿元人民币。公司自2018年起既开始大力布局租赁住房项目，此次独立分拆上市既有助于公司发展长期可持续的盈利模式，也是对新型融资方式的探索，可帮助集团更好的盘活旗下基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低等不利影响。此次成功受理也意味着REITs底层资产的进一步扩容、有助于保障性租赁住房“投融管退再投资”的良性循环。（3）股东增持股票：9月2-26日期间，万科7名董监高合计增持公司股份约42.23万股，完成公司年初宣告的股份增持计划。此前公告显示，含万科董事会主席郁亮在内的8位董监高计划以其在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额增持公司A股股份，合计增持金额不低于人民币2,000万元。此次增持表明董监高对公司长期投资价值的认可，有助于增强投资者对未来发展的信心。9月期间万科市值涨幅5.9%，仅次于建发国际、招商蛇口、滨江集团。

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  【组织变革】

  聚焦降本增效，

  后台管理部门业务化成趋势

  组织架构调整方面，碧桂园近期进行了人力资源的业务化，半年前成立了“慧捷咨询”人力资源公司，近期开始高调的市场化运作，旨在让人力资源从管理角色变成经营服务角色，一方面驱动员工业绩，另一方面提升服务质量，最终实现整体降本增效。类似的案例还有万科在2019年成立的“祥盈企服”，使万科财务共享中心和人事共享中心启动职能部门业务化尝试。在房企降本增效的目标下，后台管理部门以及成本部门的业务化将成为趋势，将成本部门转化为自负盈亏的板块有利于降低成本，不失为一种管理模式上的积极探索。

  龙湖继去年广佛公司合并、西郑公司合并后，今年9月进行了新的城市公司合并，沪苏公司合并了苏南公司，合并后依然称沪苏公司，苏南公司降级为事业部。与龙湖以往“集团-直管城市”管理层级相比，沪苏公司的再次合并更像是在尝试类似于“集团-区域-事业部”的三级管控转变，这样的组织架构调整有利于对现有区域资源进行整合，提高管理效能。龙湖CEO陈序平也在2022年中期业绩会上表示，下一步将继续聚焦城市提升效能。

  中梁近期宣布成立代建公司“中梁建设管理集团有限公司”。中梁代建业务的思路包括：主动对接金融机构、资产公司、政府投资平台等，逐步落地已相对成熟的政府财政投资项目代建；资方代建；新建商办、产业园区、存量改造等代建以及投顾业务，为公司可持续发展寻找“第二增长极”。目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家，比如朗诗、雅居乐、金科、旭辉等诸多民营房企，都已奔向了代建赛道。

  数据说明

  企业融资与市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口径销售额统计，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累计至当月全口径销售额榜单统计。月报于次月第一周发布，由于数据整理分析需要时间，数据统计截至时间为当月22-25日左右。

  TOP30房企研究课题组组长：崔霁；

  课题组成员：邓乔乔，李晓玲。