[易居研究院] 2022年城市轨道交通TOD监测月报（8月）

  本月报是由易居研究院原创出品。旨在以动态的眼光、全面的视角跟踪全国及各城市TOD政策及行业动向，地铁公司和典型房企的TOD土地成交和项目动态，进而了解并研判行业发展的新政策、新动态和新方向。

  摘     要

  8月无新增轨交建设批复。政策动态方面，上海发布最新版交通发展白皮书，重庆印发都市圈发展规划，明确开展轨道站点TOD综合开发。行业动态方面，7月仍受疫情多点爆发影响，全国城市轨道交通客运量同比下降10.1%；2022中国城轨TOD指数报告发布，厦门线路TOD指数表现突出。企业动态方面，深圳、厦门共出让3幅地铁周边地块，其中深铁集团联合体获地2宗，溢价率达15%，厦门轨道联合体底价获地1宗；苏州高铁新城携手苏州高铁枢纽共同开发苏州北站TOD站城融合核心区；龙湖发布《龙湖TOD能力报告》，解析TOD空间算法；青岛地铁完成上半年各项计划目标，在建TOD项目达6个；申通地铁集团与保利发展就上海元江路项目合作签约，打造“租购并举”TOD新标杆。项目动态方面，广州广船地块二期将进行TOD开发，成都钟家湾TOD项目体验馆开放。

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  轨交批复

  自2018年8月以来全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2654.64公里，今年4月以来均无轨交批复。

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  政策动态

  ▍上海发布2022版交通发展白皮书，鼓励创新TOD模式

  8月4日，上海交通委发布《上海市交通发展白皮书（2022版）（征求意见稿）》（以下简称《白皮书》）。《白皮书》明确未来10 年上海交通发展的目标、战略和行动，是上海推进交通工作的“行动指南”和促进交通领域社会共治的“倡仪书”。全书包括14个章节：1、2章为发展背景和总体要求；3-14章包括3个篇章、12个板块的政策导向，体例上由目标、原则和行动三部分构成。

  《白皮书》中涉及地铁站点周边土地综合开发的内容有：

  1.推动综合交通枢纽周边地区统一规划，创新一体化开发建设管理模式，实现站城一体、产城融合，枢纽经济发展活力进一步显现。

  2.创新公共交通引导发展（TOD）模式，优化交通划拨用地综合利用机制，在满足交通主体功能的基础上，推进交通枢纽场站综合开发。

  3.倡导集约立体的场站设计布局，进一步提升轨道交通车辆基地和枢纽站点、地面公交场站等设施用地的空间紧凑综合利用。

  ▍《重庆都市圈发展规划》发布，明确高质量开展轨道站点TOD开发

  8月11日，重庆市人民政府印发《重庆都市圈发展规划》（下称《规划》），明确到2035年，建成具有较强竞争力的现代化重庆都市圈，对全国高质量发展的支撑能力显著增强，成为具有重要影响力的活跃增长极和强劲动力源。《规划》成为未来推动重庆都市圈高质量发展的指导性、约束性文件和制定相关规划、政策的依据。

  重庆都市圈范围是由重庆主城都市区中心城区和紧密联系的周边城市共同组成，包括重庆市21个区和四川省广安市。《规划》提出共建轨道上的重庆都市圈。坚持轨道交通引领城市发展格局，统筹干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道建设，有序构建周边城市与中心城区互联互通、便捷通勤的轨道交通网络。同时明确要求高质量开展轨道站点TOD开发。可见站点周边土地综合开发仍是重庆今后较长一段时间的发展重点，相关企业可以持续关注。

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  行业动态

  ▍7月全国城市轨道交通客运量同比下降10.1%

  8月4日，交通运输部发布7月城市轨道交通运营数据速报：2022年7月，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团共有51个城市开通运营城市轨道交通线路277条，运营里程9067公里，实际开行列车295万列次，完成客运量19.5亿人次，进站量11.8亿人次。7月份，客运量环比增加1.7亿人次、增长9.55%，同比去年7月减少2.2亿人次、下降10.1%。本月无新增运营线路和区段。

  按照疫情防控要求，昆山、天水暂停全线网轨道交通运营服务，上海、成都、武汉、深圳、南京、天津、无锡、温州等城市暂停部分车站运营服务。截至7月底，昆山、天水已恢复运营。

  ▍2022中国城轨TOD指数报告发布，厦门线路TOD指数表现突出

  8月25日，《2022中国城轨TOD指数报告暨城市TOD磁力指数报告》（以下简称“报告”）线上发布。报告由中国城市轨道交通协会指导、协会资源经营专业委员会牵头，西南交通大学TOD研究中心/西南交通大学公共管理学院、中指研究院等共同参与，联合研发编制。2022TOD指数按照站点-线路-城市3个层面的实际应用需求进行系统分析研究。预发布成果显示：

  1、城市TOD指数层面，深圳、上海、北京、广州依然在轨交成网城市中表现最佳，厦门、福州、东莞、哈尔滨在轨交未成网城市中表现优异。

  2、线路TOD指数层面，城市最佳TOD线路往往是城市最早开通运营的一批线路，客流及城市资源的累积效应是TOD物业最具长期投资价值的原因。主动的TOD策划规划对于新建线路的影响十分明显，厦门1号线早期开展过系统的TOD策划规划，建成后表现超群。

  3、站点TOD指数层面，处于城市核心区的枢纽站往往是城市中TOD指数最高的站点，高密度的人口、工作岗位、高价值物业、丰富的服务设施和业态类型，使得站点区域成为城市的活力中心。深圳老街站、上海大世界站、厦门湖滨东路站成为各城市首位TOD指数前三的站点。

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  企业动态

  ▍8月深圳、厦门两城成交3幅TOD地块，土地面积约21.63万㎡

  8月4日，深圳、厦门共出让3宗地铁周边地块，分别由深铁集团联合体和厦门轨道联合体获得，共成交土地面积约21.63万㎡，环比上月上涨204%；成交总价112.36亿元，环比增加463%。

  ▍深铁集团联合体触顶竞得2宗地铁周边纯住宅地块

  8月上旬，深圳完成2022年第二批次集中土拍。深圳地铁集团分别联合深业集团和华润置地双双触顶竞得2宗地铁周边地块，分别是地铁16号线龙城公园站和地铁6号线支线二期光明城地铁站（光明枢纽TOD）周边纯住宅地块，总建筑面积近27万㎡，溢价率均达到15%。此次成功竞得的2宗地块，是深铁集团继佛山、松岗沙埔尾TOD项目后的又一批市场化土地，充分展现了深铁集团长期坚持轨道建设+轨道运营+站城开发+资源经营的“四位一体”核心价值链的实践成果。同时，本次竞拍也是深铁集团发挥国企担当，在深圳本土与行业标杆企业深度合作，未来将进一步发挥企业间的各自优势推动项目落地。

  ▍厦门轨道联合厦门房特底价获得洪塘头站51万㎡TOD地块

  8月末，厦门房特（厦门经济特区房地产开发集团有限公司100%持股）与厦门轨道底价获得同安新城2022TP03商住地块。该宗地总占地面积16.81万㎡，规划计容总建筑面积51.12万㎡，其中，住宅37.25万㎡，商业8.7万㎡，地上停车场3.2万㎡，配套1.9万㎡。根据出让条件，该地块规划住宅户数4150户以下，住宅销售限价3.6万元/㎡，车位26万元/个。2022TP03地块位于同安新城板块，经过几年的开发建设，新城内的各项配套已经逐一落地。不止是名校跨岛发展高地，更有环东海域医院、银城智谷双MALL将开业，再加上已经开建的地铁6号线（9号线一期），同时伴随着同安进出岛通道、跨东海域通道等项目的推进，新城热度再拔升一个层次。

  ▍苏州高铁新城集团携手苏州高铁枢纽，开发苏州北站TOD站城融合核心区

  8月4日，苏州高铁新城国有资产控股（集团）有限公司与苏州高铁枢纽投资开发有限公司签署战略合作协议，共同开发苏州北站综合交通枢纽TOD站城融合核心区。未来按照“产城融合、站城融合、环境融合、文旅融合、人城融合”的理念，对苏州北站及周边进行TOD综合开发，助力苏州高铁新城实现“站产城融合”。苏州北站作为国家高铁“八纵八横”大动脉京沪线和通苏嘉甬的十字交汇处，站点已通京沪高铁，未来将引入如通苏湖、苏锡常等都市圈城际铁路、市域郊线，站房面积从现有8000平方米不到扩大到25万平方米。目前苏州北站站城融合TOD综合开发设计方案已进入国际征集成果评审阶段，设计方案不日将最终确定。

  ▍龙湖发布《龙湖TOD能力报告》，解析TOD空间算法

  8月11日，在杭州举办的龙湖TOD白皮书暨杭腾未来社区新品发布会上，龙湖集团与「屋顶研究」团队正式发布共同研究成果《空间算法：龙湖 TOD 能力报告》（简称《报告》）。《报告》通过对龙湖过往TOD案例及能力的研究，提炼TOD开发的能力评价体系，从政府、企业、空间、场景四个维度出发，梳理出制度协同能力、底盘改造能力、商业运营能力、产业孵化能力、全品类经验等十项TOD能力，构建TOD的函数级空间算法。旨在通过探索龙湖TOD，进而探索资产价值的奥秘，以及城市活力的奥秘，为全面推进杭州云城建设、形成高品质未来社区奠定理论基础。

  ▍青岛地铁完成上半年各项计划目标，在建TOD达到6个

  8月13日，青岛地铁集团举行作风能力提升年“擂台赛”暨2022年半年工作会议。今年上半年，青岛地铁和地铁沿线开发建设攻坚行动全面展开，已形成“地上＋地下”联动开发建设的全方位作业面。

  在轨道交通建设方面，今年上半年，4号线提前实现洞通、轨通、电通，完成冷热滑试验；8号线南段、6号线一期、2号线西延段土建工程顺利推进；三期7条线仅用9个月实现全部开工，在建线路达到11条、219公里，创历史新高。

  在加快TOD开发全域布局方面，今年新开工项目2个，新获取土地77亩，在建项目达到6个，全面完成上半年城市更新建设任务。其中，青岛TOD“一号工程”青岛创新创业活力区已完成东西广场项目补偿协议及土地收储协议签订，完成东广场地下空间建设项目方案优化；已确定与三家央企签订联合投资合作框架，按照“地下＋地上＋商超＋文创”协同作战、动静结合的思路，重点推进商业策划方案比选筹备工作。

  ▍申通地铁与保利就上海元江路项目合作签约，打造“租购并举”TOD新标杆

  8月29日上午，申通地铁集团与保利发展控股集团就15号线元江路项目合作签约，双方将延续“优势互补，互利共赢”的原则，围绕元江路项目在上盖物业综合开发领域深度合作。

  易居研究院全程参与元江路项目的前期市场调研及定位策划。项目地处上海市闵行区南部，毗邻15号线元江路站，总计容建筑面积38.8万平方米，规划以“超乎想象的方式衍生无限的生活方式”，打造包含商品房、保障房、租赁房、办公、社区商业和公共服务配套等多种业态。该项目不仅是上海市政府出台地铁上盖综合开发新政之后的首个项目，同时也是闵行区积极落实“租购并举”住房制度，打造的首个利用地铁停车场上盖平台开发租赁住房的TOD项目，将引领上海轨道交通TOD高质量发展。

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  项目动态

  ▍广州广船二期地块将结合鹤洞东站进行站城一体化TOD开发

  8月10日，第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第三次会议召开，会上通过《荔湾区广船项目(AF040规划管理单元)控制性详细规划和城市设计优化》方案。根据详规，该项目是广船地块二期，将结合鹤洞东站进行站城一体化TOD开发，打造新一代城市商务商业文化综合社区。与此同时，对广船原有的船坞船台进行活化利用，打造滨江船厂原址主题公园。

  广船二期地块，规划范围面积为22.59公顷，地块西面临近快速路芳村大道南，北面临主干路鹤洞路，西侧为广州地铁11号线（2023年建成）和佛山地铁11号线（远期规划）鹤洞东站，以及有轨电车22号线（规划中）的2座站台。二期项目总计容建筑面积为65.7万平方米，综合容积率2.9，其中，公共绿地中大型文化设施建筑面积为2.37万平方米。

  ▍成都钟家湾TOD项目体验馆开放

  8月25日，钟家湾TOD项目体验馆正式开放，这不仅是双流区第三个正式开建的TOD项目，也是成都轨道TOD在2022年推出的首个新项目。钟家湾TOD项目位于成都市双流区，华府大道三段与警校路二段的交叉路口东侧，紧邻成都轨道交通远期规划14号线与远期规划20号线换乘站，距离已开通的地铁5号线警官学院站仅1公里。该项目总用地面积约为6.16万平方米，总建筑面积约为13.52万平方米，其中住宅8.92万平方米，商业0.3万平方米，地下建筑面积约为4.3万平方米。

  轨道交通TOD研究课题组组长：崔霁；

  课题组成员：姚腊、夏文。