行业规模虽已过峰值，但从人口变化的各项指标来深究，城市人口竞争新格局下，待释放的楼市需求规模依旧可观。

  2023年人口变化表现出几个特征：

  1、四大一线城市常住人口集体“转正”，26个GDP超过万亿元的城市中，有24个城市常住人口增长。

  2、上海、成都、杭州、郑州、合肥、深圳等新增人口均超过十万，常住人口增速出现反弹，合肥人口增量超过杭州、成都等高居首位。

  3、核心城市在园幼儿普降，千万级人口城市中仅三城降幅低于6%。

  4、长沙、宁波外来幼儿数量居于前列，温州、福州超二成幼儿去外地上学。

  5、广州、武汉等五市在校大学生破百万，郑州常住人口中大学生占比超10%。

  增长的人口指标在推动城市经济发展的同时，也是城市稳定住房需求的重要支柱。行业规模进入调整期，人口集聚仍将支撑核心城市需求发展。本文以76个城市为样本，综合人口发展、住房条件、购房压力、人口结构等指标，研判城市人口竞争新格局，经过测算，城市需求规模排行前六的城市分别为北京、上海、广州、深圳、成都、杭州。

  2022、2023年，我国人口总出生规模连续两年跌破千万，总人口规模连续两年下滑，并且降幅也在不断扩大，我国也步入人口负增长国家之列。

  人口负增长的同时，我国城镇人口仍在继续增长。

  统计局数据显示，2023年中国城镇化率达66.16%，比2022年提高0.94个百分点。这一增幅较2022年城镇化率增幅0.50个百分点增加了0.44个百分点，城镇化率增速明显增加。与此同时，我国户籍人口城镇化率还不到50%，明显慢于常住人口城镇化率。

  对比目前人均40平方米的住房水平来看，2023年1196万的城镇人口增量，所代表着4.78亿的住房增量需求，也切切实实扩大了中国城镇住房需求规模。我国仍然处在城镇化持续发展阶段，2023年新增城镇人口数量巨大，这些就是未来房地产市场的发展空间所在。

  从城市角度来看，在落户门槛放松以及产业复苏的双重助力之下，多个经济强市的常住人口出现了反弹，尤其是一线四城均扭转了2022年的负增长趋势，2023年常住人口均实现正增长。其中上海增长11.56万人、广州增长9.29万人、北京增长1.5万人，深圳增长12.83万人。

  不仅仅是一线城市，大部分二线城市常住人口也呈正增长趋势。根据各城市统计公报公开数据，26个GDP超过万亿元的城市中，有24个城市常住人口增长（仅重庆和烟台负增长）。

  2023年末全国人口140967万人，比上年末减少208万人。在总量的局限下，在不远的将来，大部分城市都将面临一个人口增速变缓或者下降的现实。

  受产业复苏、落户门槛和收入水平的差异，城市之间的人口格局显著分化。经济强市的常住人口仍在持续上升，经济实力较强的一二线城市常住人口仍在不同程度的增加。其中，合肥2023年人口增量排在第一位，常住人口增长21.9万人，其次是郑州和杭州。此外，成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超10万人，人口集聚情况比较突出。

  与此同时，我国人口第一大城市重庆常住人口规模明显收缩，2023年常住人口降至3191.43万人，减量21.9万人。而2022年的常住人口增量第一城——长沙2023年末全市常住总人口1051.31万人，较2022年增加新增9.3万人，增量降至全国第八位。

  一线城市表现出较大的韧性。自2020年以来常住人口增速明显放缓的一线四城2023年常住人口均回归正增长，尤其是深圳，2023年全市年末常住人口1779.01万人，比上年末增加12.83万人，在四个一线城市中增量居于首位。

  上海人口增量排在四大一线城市第二位，2023年常住人口增至2487.45万人；相较于2022年底（2475.89万人），增长了11.56万人。这一数值也是自“十三五”规划提出人口长期调控目标后，增量上首次超过10万人。结合2024年轨交数据来看，2024年3月8日上海地铁总客流高达1339.7万人次（不含磁浮线），刷新了2019年3月8日1329.4万人次的客流纪录，轨交出行规模再创新高，这也在一定程度上显示出上海超强的人口集聚能力。

  另外，北京人口“六连降”之后首次在2023年末增长1.5万人至2185.8万人。

  住房改善已经成为了目前需求增量市场的主要动力。

  综合人均住房面积和房价收入比两个指标来看：东莞、泉州、绍兴人均住房与房价收入比“双高”，改善性需求压力更大；京、沪、深等一线城市虽然购买难度大，但考虑到其住房饱和度仍在低位，抗风险能力相对较佳。

  1、一二线城市人均住房面积低于40㎡，厦门、合肥等仍具较大发展空间

  我国所有居民人均住房面积已经超过41平方米，人均住房套数也达到了1.2套，从总量上来看已经不缺房。

  不同城市能级之间也存在较大差异，一二线城市人均住房面积处于低位，大多数尚存一定的改善空间，19个样本城市平均人居住房面积为38.5平方米，其中一线城市平均更是仅为35平方米；三四线城市人均住房面积相对较高，已达47.5平方米，改善空间相对较小。

  2、人均住房与房价收入比“双高”，泉州、绍兴改善性需求面临更大压力

  考虑到各城市房价水平和收入水平之间存在较大差异，即使人均住房面积处于低位，如果购买力处于“短板”位置的话，那么改善需求同样难以转化。因此我们同时考虑人均住房面积和房价收入比两个方面，以期更加准确地反映各城市的改善型需求。

  TOP50城可以分为四个类型：

  （1）低改善空间、低转化能力型。东莞、泉州、绍兴就是典型代表，这类城市人均住房面积已经处于高位，潜在的改善空间已经较小，同时2016年以后，长三角和珠三角三四线城市房价水平迅速上涨，但收入水平并未同步大幅上涨，因此房价收入比多在13年以上，购房难度明显上升，改善性需求面临更大压力。

  （2）低改善空间、高转化能力型。镇江、温州、盐城即是典型代表，三城2023年人均住房面积均在45平方米以上，但其房价收入比均处于7-8年的合理区间，购买需求转化能力还是比较高的，综合来看，这类城市尚存一定的改善需求。

  （3）高改善空间、低需求转化型。京、沪、深、杭等高房价的一线和新一线即是典型代表，受高房价的影响，这类城市人均住房面积拥有量处于低位，多在40平方米以下，潜在改善空间较大；同样也受高房价的影响，这类城市房价收入比多在15年以上，购房难度大，需求转化能力一般，因此制约了潜在的住房增量。不过考虑到其抗风险能力较强，仍可高看一眼。

  （4）高改善空间、高需求转化型。兰州、乌鲁木齐、沈阳等城市即是典型的例子。这类城市人均住房现状处于低位，多在40平方米以下，潜在改善需求较大；同时由于区位相对较偏、房价水平相对较低，房价收入比多在8年以下，需求转化能力较强。综合来看，这类城市理论上的改善型需求较佳。值得注意的是，这类城市多位于西北或东北地区，人口竞争能力一般，具体的改善需求规模仍需进一步判断。

  从人口结构来看，有两个重要变化，一个是绝大部分城市在园儿童数量出现下降，另一个是大学的扩招步伐也在2023年减缓。

  对于单个城市而言，幼儿园的人口与年轻家庭数量高度相关，其规模增减代表着年轻家庭对于居住在某一城市的实际认可，也代表着相关刚性居住需求的变化。而大学生数量则代表着城市可“低成本”吸纳新增就业人群的规模。

  1、核心城市在园幼儿普降，千万级人口城市中仅三城降幅低于6%

  2023年，在园幼儿数量下降已经全面蔓延至核心城市。就已经发布相关指标数据的城市来看，所有样本城市在园幼儿人数均同比下跌，且降幅均超过5%，而在2022年，仍有超过二成的城市在园幼儿人数保持正增长。在园幼儿数量的普降，说明2020年以来出生人口的下行，已经开始全面影响所有城市的长期人口发展预期，即便是对于聚集了大量外来年轻人群的核心城市也不例外。

  按降幅大小排序，超过一半的城市2023年在园幼儿人数降幅超过10%，北京、南京、郑州、厦门、青岛等城市均位列其中，上海、广州降幅也超过9%。在园幼儿数量的下降，其背后自然是相关婚房、学区房等刚需住房的下降，近年新房市场的成交结构变化也印证了这一点。

  其中衡阳跌幅最大，2023年在园幼儿人数为15万人，较2022年下降了23%，减少了约4.7万人，常住人口则是减少8万人。在生育率下降、出生人口减少的大周期中，对于衡阳这类人口流出的三线城市而言，其增量人口无疑面临着更大的下行压力，而幼儿园人口与常住人口的同步下降，更是意味着大量年轻家庭的阖家外迁，未来的“返乡置业”也将受到波及。

  在常住人口超过1000万的核心城市中，仅西安、杭州、武汉三市在园幼儿数量降幅在6%以内，此外合肥（常住人口985万）降幅也相对较小，为5.9%。

  相对稳健的在园幼儿数量，代表这这些城市更为稳定的人口更替水平，与直接之相关的新增年轻家庭住房需求，也得以维持在相对稳定的数量级上。

  2、长沙、宁波外来幼儿数量居于前列，温州、福州超二成幼儿去外地上学

  就典型城市适龄幼儿园儿童的迁徙情况来看，45%的城市呈净迁入状态，超过一半城市呈迁出状态。其中迁出量较大的城市为深圳、广州、温州、福州等，净流出的儿童数量达到适龄儿童总量的二成以上，这些城市共通特征为民营经济较为发达，外来人口较多，但房价水平收入比也相对较高，城市对外来人口的“粘性”较弱。

  而北京和上海的适龄幼儿园儿童迁入、迁出情况则较为平衡，上海在近年严峻的疫情高压之下仅流失了4.6%的适龄儿童，并且流失率在2023年回升了1个百分点，城市的人口人口集聚能力再度回升。

  幼儿园适龄儿童迁入量较大的则是长沙、宁波、杭州、苏州、金华等外来人口“粘性”较高的城市。以近年人口流入比较突出的宁波为例，2023年宁波幼儿园在园儿童达到26.2万，较适龄出生儿童数量多了约5.3万人，这一增量在全国处于领先水平。适龄儿童的净流入代表着外来年轻家庭对于这些城市的认可，就置业角度而言，流动人口家庭的住房需求也更为迫切，在中期内仍将为这些城市带来稳定的增量住房需求。

  3、广州、武汉等五市在校大学生破百万，郑州常住人口中大学生占比超10%

  从在校大学生数量来看，样本城市中，广州、郑州、武汉等5市大学生数量达到百万以上，广州以147万的大学生规模继续蝉联首位，其中成都、重庆为2019年以后新晋百万级别。

  从占比来看，就已公布相关数据的城市来看，在校大学生占比超过10%的城市仅有1个郑州。常住人口规模1300万人的郑州，拥有着接近140万人口的大学生。对于作为区域中心城市的郑州，大批量的在校大学生，为其常住及户籍人口增长提供了充沛的“粮仓”，2023年郑州常住人口增长18万人，户籍人口增长亦达到12万人。

  行业规模进入调整期，人口集聚仍将支撑核心城市需求发展。

  综合刚需、改善规模，幼儿园跨市就读、大学生毕业生粘度等指标，对样本城市需求支撑力进行量化测算，选出了21个综合评价较佳的城市。

  就2024年测评结果来看，北上广深四大一线城市依旧高居前列，在全国领先的外来人口基数和较低的人均住房水平之下，一线城市依然拥有着最为坚实的需求发展基础。成都、杭州同样跻身第一梯队，两城的优势也较为明显：人口规模基数较大，以及对年轻家庭吸引力较强。

  第二梯队城市包括西安、武汉、郑州、重庆、佛山、苏州和宁波七个城市。其中西安、武汉、郑州的刚需和改善规模更为均衡，若能平衡好供求关系，其房地产市场也有望更快地走出调整期。

  第三梯队有八个城市，分别为长沙、东莞、天津、合肥、厦门、青岛、南京和济南。这些城市如果能够控制好重点发展板块的库存指标，其新房市场依旧能够取得不错的表现，典型如合肥，作为一座千万级人口的城市，即便是在2018-2021年的周期性高点，其新房市场交易规模一直被维持在900万平方米以下，2022年之后更是调降至600万平方米以下，较低的供求规模，意味着更低的库存体量，在2021年下半年以来的这一轮行业规模调整中，合肥市场也展现出了更强的发展韧性。

  对于大多数核心城市而言，人口发展仍然有许多有利因素，比如全国城镇化率仍在攀升阶段，核心城市户籍城镇化率仍远低于常住人口的城镇化率，人均住房面积也有较大的发展空间，常住人口在进一步向核心城市集聚。这些有利因素所带来的人口流入，在较长的一段时间内仍将足以覆盖出生率下降所带来的负面影响。

  不过对于大多数三四线城市而言，虽然城镇化率仍有较大的发展空间，但在常住人口、尤其是乡村人口持续外流的影响下，城镇化率往往只能是缩量增长，再加之人均住房面积的高位，对于住房需求发展的判断仍需保持审慎态度。