“目前还处于调研阶段，各地尚未反馈意见过来，但工作一直在开展。”青海省住房和城乡建设厅保障科相关工作人员表示，下一步计划是，经过调研后根据调研结果出台方案，然后再开展具体工作。

  2024年年初，青海省住房和城乡建设厅印发《关于在城镇保障性安居工程中积极探索建立房屋体检、养老、保险三项制度试点工作的通知》，鼓励各地在公租房、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造等城镇保障性安居工程项目开展房屋体检、养老、保险“三项制度”探索试点，切实维护人民群众的生命和财产安全。

  随着这一通知的下发，5月13日，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司分别与西宁市城北区城乡建设局、城中区饮马街街道办事处签订保险服务协议，为城北区民欣园等2个公租房小区2.7万平方米房屋、城中区青徽小区等4个城镇老旧小区2.5万平方米房屋提供保险服务，试点工作正式开始实行。

  除了青海，杭州、重庆等地也在落地相关政策推进房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点工作。

  “房子像人一样也会变老，老了也会生病，这就需要建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。还要建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。另外，建立房屋养老金制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。”8月2日，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上表示，下一步将加快推进房屋体检、养老、保险三项制度建设。

  据住建部此前披露数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入了设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，将有近80%的房屋将进入这个阶段。老旧住房占比持续攀升，这些老房子正面临着“养老”难题。

  自2023年以来，房屋体检、养老、保险三项制度被多次提及，并在一些城市试点。目前，各地试点工作进展如何？存在的问题和挑战是什么？又有什么新方法？

  试点

  2023年3月，住房城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

  2023年12月27日，杭州市《住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》正式印发，这是落实住房城乡建设部“三项制度”以来全国首个质量保险政策文件。发文当天，杭州市临平区临平政储出〔2022〕7号地块项目便签订了杭州市住宅工程质量保险首张保单，同时也是落实住房城乡建设部“三项制度”以来的全国首张保单。

  在房屋保险制度上，重庆也做了有益尝试。2023年7月，重庆市住房和城乡建设委员会下属事业单位重庆市公房管理处为其所管理的公有房屋亦投了首份“房屋安全保险”保单。

  该保单由公房管理处为其所管理的36万平方米公有房屋向保险公司投保，由保险公司提供一揽子安全保险保障，主要为房屋倒塌以及由其产生的房屋损失和居民人身伤亡进行保障，同时为房屋外墙脱落、房屋火灾、高空坠物等公共安全事故提供救助保障。此外，还引入了事前、事中风险事故预防，建立了“体检+保险+监测+服务”的房屋安全管理联动机制，为公有住房居民提供“实实在在”的房屋安全保障。

  2024年年初，青海省住房和城乡建设厅印发《关于在城镇保障性安居工程中积极探索建立房屋体检、养老、保险三项制度试点工作的通知》。5月13日，中国大地财产保险股份有限公司青海分公司分别与西宁市城北区城乡建设局、城中区饮马街街道办事处签订保险服务协议。

  在保险期间，保险公司为被保险的小区提供第三方定期的房屋安全动态巡查检测服务，为被保险的小区居民提供一次保险和风险管理培训，为投保方提供防灾防损、风险查勘服务，为投保小区提示暴风、暴雨等重大自然灾害信息。

  西宁市城北区城乡建设局表示，通过引入保险机制，将有效提升房屋安全管理水平，确保保障性住房的安全性和宜居性。接下来，城北区城乡建设局将进一步扩大“房屋体检、养老、保险”三项制度的试点范围，并加强宣传工作，让更多居民了解并参与到这一创新机制中来。

  此外，山东省烟台市、济宁市、青岛市等也在试点房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度以及部分内容。诸如青岛市先行先试房屋定期体检制度；济宁市积极推进房屋质量保险制度试点工作；烟台市探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度，莱山区率先试点。

  其中，济宁市在被确定为全省自建房质量保险试点市后，确定邹城市和微山县开展先行试点。指导两县市积极探索实施“商业保险＋房屋安全体检服务”机制，县级财政出资为全部自建房购买保险，由保险公司联合有资质的第三方技术服务机构，对房屋安全实行动态巡查监测服务。其中，邹城市投入财政资金320万元，为全市25万户自建房居民的62.2万栋自建房购买保险综合服务。微山县投入财政资金200万元，为全县16万户自建房居民的43.46万栋自建房购买“房屋质量综合保险”。

  先行先试之举在一些城市落地。

  “‘三项制度’目前仍处于试点阶段，各地结合以前物业管理和维修资金制度等特点，可以探索适合当地、适合不同房屋类型的制度模式，当前要关注的重点是制度、政策和机制的建立。”房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示。

  安全隐患问题隐现

  实施房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度背后，是大量存量物业存在的安全隐患问题。

  相关数据显示，2023年，中国城镇存量住房约500亿平方米，其中约300亿平方米为上世纪建设，开始进入“中老年”阶段；本世纪以来建设的200亿平方米左右房屋，部分楼龄也已超过20年，预计到2040年前后，将有近80%的房屋将进入这个阶段，老旧住房占比将持续攀升。

  中银证券研报指出，当前全国重点城市迈入存量房时代，我国老旧住房占比正在持续攀升。《中国人口普查年鉴 2020》显示，截至2020 年末，我国存量住房建面为 510 亿平方米、4.6 亿套；城镇存量住宅建面 292 亿平方米、2.9 亿套，其中老旧住宅（2000 年前建成）占比有 31%（按照套数），且随着房龄增长，老旧住房的占比预计将持续攀升。这部分住宅受当时房屋建设阶段客观条件的限制，部分存量住房在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有所欠缺。大量老旧小区面临着维护更新的问题，存在诸如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化、楼道过道不稳固、房屋本体质量问题等房屋安全隐患问题。

  此外，还有部分自建房屋，因缺乏专业设计和必要施工监管，也进一步增加了房屋安全风险。近年来多次发生的自建房倒塌事故，如“8·29临汾市聚仙饭店坍塌”“4·29长沙自建房坍塌”“5·27铜陵小区楼房坍塌事故”等，均给人民生命财产造成了重大损失。

  “我国住房发展过去重建设轻管理，主要是加快住房建设和供应，对住房交付入住后的房屋安全管理不重视，房屋保养维修制度和机制均不健全。”崔光灿表示，制度的不健全在新建商品住房快速发展阶段，且住房普遍较新，设施设备老化问题不突出的情况下，并没有产生普遍性的矛盾。但随着更大比例的住房房龄加大，会普遍性地出现安全隐患、设施设备老化等现象，将引发一系列问题，需要及早关注。

  为了小区房屋安全使用提供全生命周期安全保障，住建部表示，当前正在抓紧研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。其中，建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。

  而为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障的房屋养老金制度，是一系列制度落实的关键。

  实施的挑战

  当下，实施房屋“三项制度”的挑战是什么？

  “钱不够。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近年来，各地都在积极推进老旧小区改造，其出发点是“谁投资谁受益”，但由于公共区域短板太大，业主没有付费习惯，都在等财政、管线单位、社会资本参与改造，以目前改造的老旧小区为例，主要出资人为政府、产权单位，大面积改造下将使资金无法平衡，即便住宅维修基金足额缴纳，也有相当数量的老旧小区缺乏养护资金来源。

  中银证券研报指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。以南京为例，当前南京建成投入使用15年以上的住宅约有94万套、0.84 亿平方米，分别占总量的42%、37%，其中有约30%房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元，远不能满足现阶段老旧小区维修需求。

  愿景集团相关工作人员也向记者表示，事实上，社会资本在老旧小区改造中往往面临资金回收周期长、回报率低的问题。从静态上算账，可能10年左右才有回报，需要承担较大的运营压力。因此，社会资本介入老旧小区改造一般希望将老旧小区与市政物业或商业项目片区打包进行改造，实现‘肥瘦相间’，以提高项目的整体盈利能力。

  此外，维修基金并不是每个小区都有，虽然政府希望居民能够为改造项目提供资金支持，但实施起来很难。一般情况下，政府也会通过申请专项债用于老旧小区改造。

  公开资料显示，2000年前后房屋维修资金归集政策开始实施，以前的很多老旧房屋并没有建立维修资金。住建部的摸底数据显示，2000年前建造的房子约30亿平方米，按100平方米一套计算就有3000万套，资金缺口较大。

  如何解决老旧小区检测、保养、维修、保险等方面的资金缺口问题？

  李宇嘉认为，房屋养老金制度就如同个人养老金制度一样，由“三支柱”、个人与公共账户构成。第一支柱就是住宅公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集的，要查漏补缺、追溯补齐；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等，这些进入公共账户；第三支柱是商业性质的房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老金补充。

  同时，他进一步表示，不同于增量时代的投钱建设，存量时代需要建成的物业持续产生现金流，小区和社区公共空间很多，既包括商铺、房屋出租、停车场、广告牌、会所、体育设施等，必须要有盘活经营、出让经营权的思路，反补存量时代物业的维修、保养之需。

  中银证券认为，一是资金来源以业主缴存为主：此前根据 2007 年制定的《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至8%。未出售的物业，由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。

  二是财政补贴。以宁波为例，2023 年 4 月 1 日宁波新版“房屋养老金”管理办法出台，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。其中对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法：按新建项目的 60%交，剩下的 40%为政府补贴。以总层数在 6 层 （含）以下的新建项目房屋为例，无电梯的每平方米交存标准为 50 元，对应的老旧小区每平方米只要交存 30 元就能给房子建“养老金”账户。

  三是维修资金增值收益结余：2023年全国两会期间，全国人大代表佘才高提及“目前我国住宅专项维修资金的平均年收益率约为2%，处于较低的收益率水平”，未来或可委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，加强资金的保值增值，以补充维修资金。

  崔光灿则认为，房屋“三项制度”能否顺利实施，还面临参与主体是否可落实、机制是否健全、未来制度实施效果等诸多挑战。

  “当下的主要制约是，‘三项制度’还是一个政策引导，没有法律法规保障，各地只是因地制宜地试点，对一些需要法律法规支撑的问题，如责任主体落实、房屋监测范围和频次及房屋养老资金的筹集、保管和使用，保险公司适合的产品等都缺少规范性规定，这需要各地在试点的基础上，结合原来的物业管理机制、维修资金制度等，形成可推广可复制的模式。”崔光灿表示。

  那么，如何加快推进房屋体检、养老、保险三项制度？“房屋‘三项制度’建立的关键是责任主体和实施主体的落实。”崔光灿表示。

  首先，业主作为房屋安全使用和维修保养的第一责任主体的观念必须建立，从定期房屋体检到房屋养老金的筹集和使用，都是业主作为委托人或责任人。对于业主是第一责任人也是最终受益人的必须加大宣传，并通过立法进行明确。

  其次，政府是监管主体和参与主体。作为监管主体，政府对房屋的安全使用有监督职能，如果房屋出现安全隐患等，需要督促业主进行维修等，如有些国家会通过强制措施，保证房屋能定期检测和保养。政府必须平衡好监管者与参与者角色的关系，对于建立和推动适合当地的“三项制度”，地方政府也有责任落实。

  最后，就是市场化与专业化的房屋安全监测主体，参与的保险公司等主体要有相关机制和产品支持，要通过政策引导和发挥市场机制，使更多市场主体参与到“三项制度”建设中来。

  新闻链接

  我国的房屋维修金制度始于1998年，当时被称作房屋维修基金，2004年房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。2007年10月30日建设部正式通过《住宅专项维修资金管理办法》，经财政部联合签署，自2008年2月1日起施行。缴纳标准也由最初的“按购房款 2%~3%的比例缴交”变为2008 年的“按住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%~8%缴交”。