中房网讯（刘敏/文）进入2024年，房地产市场仍在调整过程中，市场进入“以价换量”状态，租金、房价持续下行，房价跌幅大于租金，导致租金与房价的偏离度缩小。

  据诸葛数据研究中心监测的重点50城来看，上半年平均租售比为1：590，这是自2023年以来租金与房价的偏离程度连续2年缩小，但当前租售比水平仍远低于国际合理区间，房价与租金的偏离程度仍有修正空间。

  诸葛数据研究中心表示，房价比租金下跌的多除流动性外，另一方面是购买房屋涉及的交易成本比租赁更高。居民买涨不买跌，房价下行直接导致市场信心下滑，从而加剧了房屋市场供需不平衡，推动房价更快下跌。

  租金回报率创近5年新高

  从租金回报率方面看，报告显示，上半年重点50城租金回报率为2.03%，较2023年上升0.07个百分点。

  报告称，近六年来租金回报率呈现“先降后稳再升”趋势，今年上半年租金回报率水平创自2019年以来新高，居民依靠租房获取收益的可行性预期初步改善。

  值得一提的是，相比当前银行存款利息收益，买房收租或许收益更高。

  近日，工、农、中、建、交五大行集体下调存款挂牌利率。其中，五年期整存整取存款挂牌利率下调20个基点至1.8%，低于上半年50城平均租金回报率0.23个百分点。同时，当前租金回报率亦分别高出1年期国债利率和基金市场平均收益率0.56个百分点和0.03个百分点。不过，相比购买10年期国债所取得的收益，收租并不具备选择优势。

  具体到城市，超8成城市租金回报率上升，且城市能级越高，租金回报率越低。数据显示，上半年一线城市租金回报率为1.79%，同比回落约0.01%；二线城市租金回报率为1.92%，同比上升0.09%；三四线城市租金回报率为2.46%，同比上升0.12%。

  值得注意的是，高租金回报率城市以弱二线及三四线城市居多。其中，银川租金回报率高达4.58%，领跑50城。低租金回报率城市则聚集重点一二线城市，厦门租金回报率最低，仅1.32%。

  对此，报告指出，各线城市租金回报率变化的原因各不相同。一线租金跌幅大于房价，导致租金回报率下降；二线租金及房价持续面临下行压力，租金回报率上升系房价跌势更为明显；三四线城市租金回报率持续上升主要是由于租金上涨，而房价在缺乏稳健的购房需求支撑下持续下降。

  售租比处近6年最低水平

  租售比方面，上半年全国50大中城市售租比为49.2年，较2023年缩短了2.9年，当前售租比处于2019年以来最低水平。

  高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。其中，厦门位居高售租比榜首，靠出租收回购房成本需要约76年，仅次于北上深。东莞售租比达71.6年，位居第二。宁波、金华、深圳、苏州紧随其后，上半年售租比均在60年以上。

  银川、乌鲁木齐和贵阳位居低售租比前三，均不到30年就可以通过出租收回购房成本。桂林、哈尔滨、长沙以及湛江的售租比也较为合理，均在35年以下。

  此外，上半年8城售租比年限上升。其中，金华升幅居首，售租比年限较2023年拉长了3.4年，通过出租收回购房成本的难度加大。北京、广州和深圳3个一线城市售租比则分别较2023年增加1年、0.6年和1.1年。

  其余42城售租比年限下降。东莞、昆明、杭州下跌幅度位居前三，通过租金回本的年限均缩短了5.5年及以上。

  报告分析认为，多数城市收租回本年限缩减主要受房价下行显著的影响，但房价长期持续下行将制约市场信心的恢复，供求关系改善仍是重要突破口。

  租金收入比持续回落

  此外，2024上半年重点50城租金收入比为12.75%，较2023年回落0.62%，50城市中仅有6个城市租金收入比上升，其余44城均下降。

  其中，6个租金收入比上升的城市中，三亚一马当先，租金收入比较2023年上升1.39%，主要是由于旅游业的阶段性旺盛带动租赁需求增加，租金强势上涨，且增速大幅跑赢收入；湛江、洛阳、昆明、威海和乌鲁木齐亦是租赁市场活跃度上升，租金涨势强于收入。

  而租金收入下降城市中，北上广深租房压力减轻程度靠前，上半年租金收入比均较2023年下降超1.5%。

  另外，深圳（26.95%）、上海（25.28%）、三亚（24.57%）、北京（24.52%）租金收入比位居TOP4，租金支出接近总收入的三成，居民租房面临较大压力；广州、杭州、厦门、成都租金收入比亦位居高位。而低租金收入比的城市中，金华、烟台、中山等15个城市租金收入比在10%以下，租房群体的居住幸福感相对更高。