时隔8年,全国新“地王”诞生

土地 2024-08-08 08:32:03 来源:丁祖昱评楼市

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  2024年8月7日,上海新一轮集中土拍落幕。

  开拍前徐汇滨江的原“小米总部地块”就备受瞩目,共吸引了7家优质房企参与角逐,其中四家为副部级央企背景。

  毕竟该地块亮点颇多,首先是地处上海徐汇滨江一线,紧邻西岸金融城,对面是均价178000元/平方米的香港置地·启元,紧邻4、12号线大木桥路站大约600米,且没有保障房要求。

  该地起始楼面价达100805元/平方米,已经超越全国单价地王纪录,最高总价限制为48.048亿元,溢价率30%,如果地块最终达到最高限价,将采用摇号方式确定竞得者。

  8月7日开拍当日,半小时就触顶30%的溢价率限制,进入摇号环节,最终由绿城拿下,至此,该地块以131045元/平方米的楼板价,一跃成为全国单最新单价地王。

  2024年8月7日,上海新一轮集中土拍如期开拍,挂牌的5宗地均成功出让,总成交建面25.6万平方米,成交总金额109.5亿元,整体溢价率为12.1%,刷新了2023年以来月度溢价率历史纪录。

  本批次土拍是‘沪九条’出台后的第二批宅地出让,自上轮起,上海土拍取消自2021年实行的溢价率10%封顶原则,在出让条件中也没有房地联动价的相关规定。

  本轮竞拍的5宗地中,徐汇滨江地块关注度最高,该地曾在2021年由小米竞得,当时性质是商业办公用地,成交价15.5亿元,折合楼面价31001元/平方米。原本计划打造成小米的上海金融总部,今年上半年因市政规划用地发生改变,政府重新收储,用地性质随后变更为宅地。

  重新上架后,起始价为36.96亿元,且未设中小套型比例要求,并以“招挂复合”方式出让,最高总价限制为48.048亿元,如果地块最终达到最高限价,将采用摇号方式确定竞得者。

  值得注意的是,该地起始楼面价达100805元/平方米,已经超越融信的全国单价地王纪录。2016年,融信以总价110.1亿元、溢价率139%拿下上海静安区中兴社区地块,楼面价约100218元/平方米,成为当时全国单价地王。

  此次竞拍的徐汇滨江地块不设置房地联动价,可以参考的是项目对面是香港置地·启元,均价178000元/平方米,是今年上海第四批次新房的单价天花板,于今年4月开盘热销,认购率235%,两个小时就清盘。

  该地块开拍半小时就触顶30%的溢价率限制,进入摇号环节,最终由绿城拿下,总价48亿元,楼板价131045元/平方米,一跃成为全国单最新单价地王。此次土拍结束后,徐汇滨江的价格体系有望再次被刷新。

  从此次出让的5宗地块整体来看,1宗地封顶摇号、1宗低溢价、3宗底价成交,虽然整体溢价率高达12.1%,刷新了2023年以来月度溢价率新高,但主要是被徐汇滨江小米地块30%溢价抬高,实际本轮土拍市场热度冷热分化明显。

  从房企来看,本次挂牌的5宗地中,浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固等偏远地块均仅有1家房企参拍,虹口江湾地块有绿城、象屿、保利发展3家房企参拍,而热度最高的徐汇小米地块有多家房企/联合体参拍,包括保利、招商&徐汇城投、中海&西岸集团、华润、绿城、越秀&象屿、宸嘉等参与竞买。房企参拍热情明显冷热不均。

  从出让具体地块来看,虹口江湾地块位于中外环,虽然地块位置不及徐汇小米地块,但交通还算便利,地块距轨道交通3号线江湾镇路站0.6公里,生活配套也比较丰富,该地引得绿城、象屿的竞争激烈,经过24轮出价,最终绿城以12亿元竞得,溢价率6.48%,楼面价48447元/㎡。

  而余下的浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固地块略显冷清,各有一名竞买人报名,因此都以底价成交,竞买人分别是浦开、奉贤新城公司和保利发展。

  值得注意的是上海本轮土拍民企积极性明显提升,绿城、宸嘉均积极参拍,尤其是绿城,同时参拍徐汇滨江和虹口江湾地块。竞拍结果来看,绿城运气最佳,不仅摇中本场土拍最热门的徐汇滨江小米地块,还以6.48%的溢价率斩获虹口江湾地块。最终绿城以60亿元的总成交金额占到本场土拍总金额的55%。

  2024年8月7日,就在土拍结束后不久,上海土地交易市场紧接着发布了下一批次土拍出让公告,共挂出2宗地块,分别为静安区曹家渡社区 C050301单元9A-20地块及静安区灵石社区N070402单元094a-14地块。

  出让预告称:针对房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待,更好发挥市场机制作用,创造更加公平、更有活力的市场环境,实现资源配置效率最优化和效益最大化,加大优质住宅用地供应。

  自上海新“沪九条”中明确要求优化土地和住房供应后,上海已进行了两场土拍,这两场土拍都取消了自2021年实行的溢价率10%封顶原则,在出让条件中也没有房地联动价的相关规定。

  从结果来看,上一轮土拍杨浦两宗宅地分别以17.12%和21.18%高溢价成交,这一轮土拍徐汇滨江小米地块30%溢价封顶,两场土拍热度均明显回升。

  但同时土拍市场冷热不均的现象依然存在,上一轮宝山顾村和奉贤新城两宗远郊地块以底价成交,这一轮浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固地块均以底价成交,冷热分化十分明显。

  究其原因,很大程度上还是与市郊区新房去化速度差异有关,尽管在“517”新政之后,市场有一定的积极效果,但是利好更多地集中在市区,中心城区优质项目更是出现“日光盘”,郊区项目去化缓慢,部分项目开盘去化率甚至在个位数。

  在这背景下,也就不难理解上海第五批土拍选择挂牌静安2宗宅地。我们认为,未来土地供应端将继续延续“高频、少量、质优”的供地策略,土拍市场将聚焦在核心城市优质板块。

  总的来看,上海本轮土拍如期延续冷热分化的格局,未来市场分化行情也将进一步加大。

  需要注意的是,土拍市场的热度的维系,既要有土地质量的保障,还要有正常利润的预期,同时也离不开良好的项目去化。

  随着上海核心区域地块的持续出让,这些区域的土拍热度也或将出现一定程度地下降。未来上海,高端市场的产品竞争也会加剧。

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中国城市住房价格288指数

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