二手房挂牌量激增322% 南京楼市迎来“全流通”大变局

市场康为 2025-04-03 08:34:46 来源:中房报

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  “限售解除消息公布后,仅上午10点至中午12点的两小时内,市场新增挂牌房源已超过1000套。”

  “二手挂牌开始增多,利好新房,建议早卖早换。”

  “南京目前二手挂牌量增322%,新增挂牌3051套了。”

  多位南京地产从业者表示,解除限售后,南京楼市挂牌量开始增多,市场供求关系面临调整。

  短期内,市场正面临显著的"抛压效应"。南京市房地产学会会长、南京工业大学吴翔华教授表示,大量次新房源也集中入市,其中不乏开发商此前的尾盘库存。

  新房供应端的扩容同样来势汹汹。克而瑞数据显示,2025年3月南京商品住宅供应面积达34.72万平方米,同比激增80.46%,环比更是暴涨480.79%。如按时间推算,大多数为第四代住宅产品。

  业内人士表示,随着次新房源与新规住宅的同场竞技,开发商必须在产品迭代、价格策略和营销创新上全面升级,才能在这场供应端的深度变革中占据主动。

  值得关注的是,4月2日,南京土地市场还将迎来一场土地拍卖活动。

  激活市场流动性

  3月31日,南京宣布全面取消住房限售政策,这一执行近8年的调控措施正式退场。政策松绑如巨石入水,迅速激起市场涟漪。

  回溯2017年,面对房价过快上涨压力,南京推出"新购住房须取证满3年方可交易"的限售令。该政策有效冻结投机炒作,但长期执行也形成双重约束:潜在房源被锁定,改善型购房者的"以旧换新"需求受阻。即便后续两次调整放宽部分群体限制,市场流动性仍显不足。

  此次取消限售意味着南京进入"全流通"时代。吴翔华分析称,2021年和2022年高峰期成交的约15万套商品住宅将陆续满足上市条件,其中部分房源可能涌入二手房市场,从而激活市场流动性,恢复商品房的自由流通。

  自春节假期后,南京二手房市场恢复较快,叠加传统购房旺季,市场交易量持续上涨,挂牌量也开始回升。

  据统计,2月份南京二手房新增挂牌量环比增加80%,成交议价空间为9.6%,环比再扩大0.4%。从成交情况来看,目前二手房市场仍是以价换量,不少业主也想趁机出售,1~2月整体议价幅度进一步拉大。

  市场一边是卖家预期提高,非急售不愿让价;另一边买家捡漏等待,叠加长假,成交周期有所拉长。2月南京二手房客户平均成交周期50.3天,环比增加5.5天;房源平均成交周期194.5天,环比增加20.2天。

  成长周期的拉长,不但影响市场的信心,还影响置换链条周转。一位南京本地房地产资深人士表示,大众普遍“买涨不买跌”,加上南京本地家庭有多套房产,直接置换新房的人并不是很多。

  我爱我家南京认为,取消限售将从供需两端对市场产生深远影响。从供应端来看,短期内预计将迎来一波新增挂牌潮,二手房市场房源数量将显著增加,市场供给更为充裕,房源结构也将趋于多元化。从需求端来看,政策松绑将促进被压抑的购房需求加速释放,尤其是改善型购房者的“以旧换新”置换需求将得以畅通,市场流动性随之提升,交易活跃度有望上升。

  量增质升的转型之路

  与此同时,新房市场的竞争维度正被重构。

  一位华中某房企营销人士直言,新项目不仅要应对同行新盘竞争,还需直面去年自家项目“旧货”的冲击,特别是《住宅项目规范》实施后,非新规楼盘项目将降价促销,第四代住宅正在以碾压式优势占领用户心智,重塑行业标准。

  这种产品迭代效应正在深刻影响购房者决策。某大型中介机构人士谢先生透露:“客户见过第四代住宅后,对老盘的接受度会直线下降。”

  同策研究院联席院长宋红卫将这种现象比喻为"智能手机对传统功能机的迭代”。他表示,当前南京新房价格上涨主要由高品质住宅驱动,尤其是第四代住宅凭借高赠送、高得房率、高舒适度的“三高”优势,正在成为市场新宠。

  根据我爱我家南京统计,二手房与新房的成交量比例已接近3:1,远高于前几年的2:1水平。这一数据表明,一季度二手房的成交增速明显低于新房同期表现。

  在此背景下,南京同时宣布进一步加大住房公积金支持力度,并推出多项配套措施,包括对45岁以下青年人刚性购房政策的强化支持、满足居民置换改善需求并给予购房合同金额1%的补助、加快被征收群众安置需求的满足以及盘活企业存量闲置资产等。“取消限售政策叠加公积金全家提取做首付等措施,显著降低了刚需和置换入市的门槛,为市场成交量的提升提供了强有力的支撑。”宋红卫表示。

  短期看,挂牌量激增可能加剧竞争,但长期将促进市场供需再平衡。随着“全流通”时代到来,南京二手房市场有望迎来“量增质升”的转型——房源选择更丰富、交易流程更顺畅、价格更合理。然而,要实现从“以价换量”到“量价企稳”的跨越,仍需政策持续引导与市场预期修复的双重作用。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 :“新的住房定位下,要做的不是对住房流通的阻碍或控制,而是引导,让整个市场流通起来。当流通的频率比较高时,不仅能带动消费和内需,而且还能稳定价格。”

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中国城市住房价格288指数

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