3月31日，绿城中国（3900.HK）召开2024年业绩会，新任董事会主席刘成云携一众高管出席，就2024年业绩进行全面解析。

  业绩显示，2024年，集团总合同销售额2768亿元；营业收入1585.46亿元，同比上升20.7%；经营性现金流288亿元；新增货值1088亿元，一二线城市货值占比达92%。股东应占利润约人民币15.96亿元。

  业绩会上，刘成云没有回答问题，全程翻阅着绿城中国2024年业绩报，并将来自机构、投资、媒体的问题一一给到绿城中国相关管理层。

  此前几天，绿城中国刚刚经历了一轮高层调整，带领绿城中国发展近7年的张亚东辞任，来自“中交系”的刘成云成为新的掌舵者，他将如何带领这家在中国房地产行业刻有深刻个人烙印又颇具代表性的混改企业在当下深度市场调整中继续前行成为普遍关注的焦点。

  对于市场关注的这一问题他没有回答。

  会议最后，首次出席绿城的业绩发布会刘成云做了总结性发言，并对公司过去一年的成绩给予了肯定。他表示，2024年房地产行业延续调整，是绿城发展极不平凡又极不容易的一年，公司在经营质效和行业排名方面取得了很多成绩和亮点。2025年，绿城中国将聚焦一二线核心城市，做好产品；同时会在组织、团队建设方面再提升。另一个值得关注的方面是，刘成云表示，绿城中国正在“部署战略2030”，聚焦关键问题、关键环节，明确公司未来 5 年发展规划，以确保公司在未来发展中领先。

  “感谢全体股东的支持，特别感谢中交集团、九龙仓集团、宋卫平先生对绿城中国给予的长期的、一贯的支持。”刘成云表示，多元股东治理结构下，绿城中国“央企信用+市场化机制”双轮驱动的优势已形成独特的行业竞争力。

  营业收入1585亿元

  利润指标仍承压

  2024年，绿城集团交出一份稳健答卷：总合同销售额达2768亿元，营业收入1585.46亿元，同比增长20.7%，增速明显。经营性现金流288亿元；新增货值1088亿元，其中92%聚焦一二线城市，战略清晰。

  值得注意的是，股东应占利润15.96亿元。较上年同期下降48.8%。对于净利润变化，绿城中国在年报中表示，主要是受存货减值的影响。

  业绩会上，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强也对此作出说明。其表示，2024年，绿城中国计提若干资产的减值及公平值变动损失达49.17亿元，若扣除这些影响，公司2024年度股东应占利润同比会有所增加。

  在谈到债务情况时，耿忠强表示，2025年公司境内公开市场债务全年到期规模为126亿元，截至3月底已经归还了41亿元，剩余未到期的还有85亿元。

  境外部分，2025年到期规模为7.68亿美元，截至3月底已归还0.27亿美元，另外通过要约回购4.5亿元，目前为止剩余部分未到期金额为2.9亿美元。

  耿忠强强调，绿城目前境内外的融资渠道都非常畅通，公司已经安排了详细的境内债归还计划，按照到期金额借新还旧的方式来进行发行。境外部分发行额度目前较为充足，将结合市场情况和成本发行。

  今年2月，绿城中国重启中资地产美元债融资渠道，成功发行了一笔规模5亿美元的三年期优先票据。这也是自2023年2月以来首笔中资地产板块美元债，标志着中资地产美元债融资渠道重启。

  截至2024年末，绿城中国拥有银行存款及现金（包括抵押银行存款）总额约730亿元；现金短债比为2.3倍；总借贷加权平均利息成本为3.9%，较2023年的4.3%下降40个基点；净资产负债率为56.6%，较2023年末的63.8%下降7.2个百分点。

  “当前公司在做实资产、做精存量的同时也在做优增量，近几年的新增投资平均净利率都接近双位数，并且基本上都实现了兑现，但还是有一定量的存货不断在结转。”耿忠强透露，对于2025年来说，整体的收入保持相对稳定，受整体市场环境、收入结转结构的影响以及重难点库存区化的影响，利润指标仍面临着一定压力。

  拿地避开过热板块

  结构性撬动千亿货值

  整场业绩发布会比预想的时间要长。

  从问答环节来看，业界对绿城中国的“拿地经”颇感兴趣。投资人共向绿城中国管理层提出10个问题，其中有3个都有关投资。

  过去一年，绿城中国在土地市场赚足眼球，尤其是拿下上海徐汇滨江地块，地价更是创下全国单价“地王”纪录。

  面对投资者提问，绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上表示，去年为了获取优质地块，绿城中国主要采取了以下几个策略，首先是向内挖掘，进一步提升项目开发效率，并做好前置研究，积极寻找差异化定位机会，而非一味高歌猛进地提高销售价格。

  同时绿城中国也会寻找一些结构性的小众投资机会，例如板块供给短缺，或是绿城中国操盘有较大溢价能力的项目。

  “以我们在2024年3月获取的苏州双湖板块的苏州玫瑰园项目为例，该板块已经是多年断供低密的新房产品。”郭佳峰透露，该项目三开三罄，一共卖了三四个月左右，全部卖光，且利润和溢价情况都较为可观。

  另外，他还强调，对于明显过热的板块，绿城中国会在合理的地价范围出价，始终保持理性，不会为了哪块地大幅放松投资标准。

  “去年年底，部分大型央企、国企拍地较为激进，我们会避开这些大型央企、国企激烈竞争的地块”。按照郭佳峰所说，绿城中国在摘地方面始终坚持“理性决策，寻求多方”的行动方针，从而确保项目决策的精确力。

  数据显示，2024年，绿城中国新增项目42个，对应总建筑面积418万平方米，权益投资额484亿元，权益比提升至79%，平均楼面价14383元/平方米，新增货值1088亿元。

  这些新拓项目中，已有27个实现年内首开，占新增土储数量的64%，年内实现销售转化约325亿元。截至2024年末，绿城总土地储备货值4496亿元，其中76%、对应3424亿元来自一二线城市。

  “其实去年三四月时公司很想拿地，当时内部投资会议希望能做到‘一年两熟’，早投早回，但去年上半年土地市场不尽如人意，地块供应不足，因此公司很理性，上半年总体货值获取较低。”对于今年的拿地目标，郭佳峰表示，今年截至3月底，绿城中国已经完成了超500亿元的投资额（权益投资额约250亿元），相当于去年的一半。预计2025年拿地货值会与2024年相当，但如果机会好会超过去年。

  郭佳峰还称，当前的土地市场回暖较为明显，尤其是上海、杭州、成都等市场的核心区域，优质地块竞争异常激烈，局部可能也会出现一些过热现象。

  “我们估计这些大的央企国企投资并非纯市场行为”。不过在他看来，即便在新一轮政策刺激下，宏观环境有所改善，但能否迎来反转仍有待观察。

  “刘成云”时代开启

  持续改革应对行业变局

  绿城已经正式步入“刘成云”时代。

  在会议现场，刘成云没有直接回答提问，前后向各方表达了感谢，并在会议最后做了总结性发言，还特别感谢了中交集团、九龙仓集团和绿城创始人宋卫平对公司给予的长期支持。

  对于当下的行业形势 ，刘成云认为，从2021年下半年起，房地产市场经历了近4年的深度调整，且今年以来行业出现了很多积极信号，叠加国家政策层面持续加力，行业已经进入止跌回稳的通道。但市场从深度调整到筑底企稳、再到拉升，并非一蹴而就，止跌回稳所需时间比较长。各个城市止跌回稳的周期也不同步。优秀项目的头部效应会更加凸显。房地产市场销量向位置好、产品力强、性价比高的项目进一步集中。

  对于今后的发展战略，刘成云表示，在新的阶段，中交集团的支持会越来越强，在中交集团的支持下，在各股东全力协同下，在全体绿城人共同努力下，绿城中国有能力从容应对市场变化。

  绿城中国设立了2025年新的销售目标，一是自投板块，根据存量项目可售货值及今年新拓项目情况铺排，可售货值约2002亿元，预计完成 1250 亿元，转化率约 42%~45%；新拓项目销售额根据2024年前三季度拿地情况铺排，预计转化超过300亿元，合计自投销售有望冲击 1600 亿元，呈现同比下降态势，为10%以内。二是代建板块预计全年实现1000 亿元。

  刘成云同时表示，当前房地产行业正经历“三个根本性重构”，包括市场格局的重构，发展模式的重构，以及竞争要素的重构。这些基础性变量的改变，标志着房地产行业已经进入“存量博弈、品质制胜”的新发展阶段。

  “面对行业局势的重大变化，唯有持续改革才能推动公司不断向前发展。”刘成云表示，一是投资方面，在总体投资策略上，坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”，除聚焦一二线核心城市外，更加重视对项目自身质地的研判，关注非热点城市优质板块的结构性机会。二是销售方面，将更加关注权益销售和存量去化。三是产品方面，将坚持产品主义，推动“好房子”体系全面升级。