2024年，是房地产行业在经历了近3年的深度调整之后迎来的转折性一年。对于民营房企来说，这份坚守更是来之不易。

  “去年下半年到今年上半年，乃至年中7、8月份，我们对于行业‘回稳’还持不确定的看法，市场看不到底。”中梁控股总裁何剑近日在接受中国房地产报记者采访时表示，但从9月底开始，中央明确指出要“止跌回稳”，而且是要持续、积极地促进“止跌回稳”，随即10月市场反弹，11月份一二线市场率先企稳，“基于此，我们认为，房地产市场在2025年大概率能够实现全面企稳。”

  在何剑看来，房地产对国民经济一直起着支撑作用，它不仅关联到地方财政、金融行业，还关联到实体企业的发展和投资。

  目前，支撑房地产行业发展的底层因素还未发生实质性变化，同时构建新的发展模式尚需较长周期，因此何剑认为，房地产行业仍有3~5年的调整周期，最快也要到2028或2029年才会迎来新的上升周期。

  在此期间，房企要做的就是“坚持”。这也是采访过程中，何剑提及最多的一个词。

  作为一家房地产民营企业的总裁，何剑对民营房企的生存困境感同身受。他表示，在中国多年的市场经济发展中，民营企业最大的特点就是坚韧，星星之火便可形成燎原之势。

  虽然当前不少民营房企，尤其是出险房企仍身处困境中，但何剑认为“大家应该多坚持坚持”，因为“吹的都是暖风”，政策总在向好，即使现在无法一次性解决问题，做不到“药到病除”，但至少市场不会继续恶化，而且行业也在不断摸索进步，民营房企也可能会等到“绝世良药”出现。

  中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业的发展？

  何剑：无论是从量、价，还是企业生存发展状况、土地出让等方方面面，总体而言，2024年，房地产市场呈现下滑趋势。

  但在总体下滑趋势中，起了两个“波澜”。一个波澜是在今年四五月份的政策引导以及房企业绩持续下滑的叠加因素下，市场于6月份出现一波成交量的回补；另一个波澜就是9月底政治经济工作会议之后，在经济发展方针指导下，10月份市场出现一波增长反弹。

  能够明显看出，这两个“波澜”都是政策助推。由于经济大环境并未明显改善，在基础支撑力和对未来预期仍然不完全良性的情况下，市场阶段性改善是政策推动的一种状态。

  中国房地产报：中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提出“要稳住楼市”，对于这一定调怎么看？

  何剑：我认为中央的基调定得很准。

  在经济大环境未得到大幅改善、预期未得到大幅修复的情况下，想要市场马上逆转，可能性并不大，能够做到“止跌回稳”就是目前阶段最好最恰当的目标，稳住就会有信心；稳住才会有转机。

  2024年，从中央到地方都在积极应对市场疲弱的问题，不断出台一波又一波的助推政策。我们看到，效果还是有的，回稳态势有望出现。

  我们曾经预判过两次，一次是2021年时，我们认为房地产行业的问题是个别企业引起的，“三道红线”“两集中”等政策带来的银行对风险的把控只是阶段性的，当时我们预估行业可能在2022年下半年就会恢复如常。结果我们发现，这一预判存在问题。另一次则是在2023年，在政府“保交楼”、纾困资金、强调地方政府协调机制、政府成立民营企业局等一系列政策下，我们预估，行业在半年后可能会恢复，但事实上，我们看到，要稳住没那么容易。

  经过两次误判后，我们发现，房地产行业这一轮调整与经济大环境、政策大周期，包括人们对未来预期和国内国外生态变化都有关联。房地产行业原有发展模式的生态环境在遭受重创以后，要重新修复可能需要更长时间。

  基于此，我们的判断不敢乐观。一直到今年7、8月份，我们仍较为迷茫。

  直到中央政治局会议、中央经济工作会议中都明确指出要“止跌回稳”，我们才觉得看到了希望。“止跌回稳”这一目标在2025年大概率可以实现。

  不过，由于中国市场很庞大，所以“止跌回稳”也存在一些结构性差异。比如一二线城市成交量率先企稳的情况下，明年价格方面可能还有增幅；而三四五线城市，要实现量和价都稳住，比较困难，价格方面可能还会继续下行。

  总体而言，我认为明年二季度，量能稳住，三四季度，价能稳住。明年年内大概率能够实现全国层面量价稳定。

  中国房地产报：您认为这一轮房地产调整周期会有多久？

  何剑：我认为房地产行业还有3-5年的调整周期，在此期间内，市场将会在底部维持稳定平衡，最快要到2028年或2029年才有机会重拾上升趋势。

  因为目前支撑房地产行业发展的底层因素里，中国经济能否像过去那样高速增长存在不确定性；同时，中国人口发展面临挑战，在人口缩减的大背景下，新增需求没有较大能力牵引市场，那么总体发展就会缩减、变弱。

  房地产行业重新进入往日热销状态，是非常困难的。大家要做好长期处于紧缩状态的准备。当然，这里面不排除个别城市表现突出，或者某些企业有一些创新产品能够吸引市场、逆势增长。

  中国房地产报：2024年以来，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、利率调整等，您如何看待这些政策及市场效果？

  何剑：只要是有利于房地产发展和稳定、对老百姓和房地产消费起到促进作用的政策，对企业而言都是有帮助的。但是帮助有多大得区别看。

  对于重新进入房地产行业的企业而言，在目前政策支持的环境下，它们的发展会相对稳定。比如一些地方企业，以前一年只拿一块地，在这一轮调整中受到的冲击相对较小，加上政策利好，这些企业现在可能有能力一年拿2宗地。

  对于目前还能够进行发展循环的房企来说，帮助比较大。比如保利、华润、中海这些大型央企、国企。这些企业老的项目依然在开发建设，同时还在不断获取新的项目进行开发，发展还在循环中，那么当下的政策对这些企业而言都是利好，可以进一步促进其发展。

  对于一些民营房企而言，尤其是已经出险的民营房企，这些政策能够增加一些帮助，但力度有限。因为这些企业已经失去了循环的动力，一直在处理存量问题。而且随着好的资产逐渐处理完毕，遗留下来的存量问题越来越复杂，越来越难解决。这就好比一个人身体里长了恶性肿瘤，药物能够起到抑制、延缓的作用，但不能根除。

  比如“白名单”制度，目前来看发挥的作用比较小。因为这完全取决于地方政府的协调力度，而地方政府的协调力度在全国千差万别，不同地区不同金融机构也存在标准不一的问题。就中梁而言，我们进入“白名单”的有40多个项目，但是到目前为止只做成了7个，还有2个正在进行中。

  如果一些企业支撑得好，且接下来利好政策还能持续不断，那么这些企业可能会平稳落地。在把交付、债务问题妥善解决后，如果还能有一些净资产，未来可能是以一家小企业的身份，重新起步，这是最好的情况。

  中国房地产报：您认为，当前民营房企发展过程中遇到的最大难题是什么？有何建议？

  何剑：目前，一些民营房企项目流动性依然极度缺乏，尤其是集团化的企业流动性缺乏对统筹、协调、平衡众多项目解决局部问题很不利。

  对出险房企而言，如果能够以金融扶持的政策给这些企业主体注入一定的流动性，同时新旧分离，在监管层面保证存量部分不侵占企业新增流动性，可能有些企业只需要几十亿元就能撬动千亿元的资产，从而将其盘活。

  中国房地产报：2024年，中梁的经营情况如何？接下来还有哪些重点工作要推进？

  何剑：对我们而言，当下最重要的工作就是保交楼。我们2023年交付规模约12万套，今年的交付规模8万~9万套，明年还有约6万套左右的交付规模。所以相比其他房企，中梁在2025年的交付量不小，这也是我们目前面临的一个挑战。

  第二是要做好债务化解工作。我们拥有的外部负债总量并不大，但在销售性现金流和融资性现金流都极其短缺的情况下，如果用项目上的资金去偿还债务，压力很大，况且项目上的资金被政府监管不能随意动用，所以化债依然有压力。

  第三项工作就是处理项目交付后的遗留问题，比如后期的总包结算、股东清算等。这方面工作量非常大，要保持平稳比较困难，因为不少项目都会涉及一些矛盾和纠纷。

  最后，中梁之前获取的一些土地，暂时不大面积开发，所以还要处理好这些存量土地问题。

  虽然困难很多，但我们内部也一直在提升大家对明年发展的信心。我们认为，明年不会更差。对我们而言，虽然未来存量部分结构性会差一点，这是必然的，即使在正常的市场环境下也会面临这个问题，但我也经常跟大家说，要有信心，因为吹得都是暖风，政策总在向好，所以要多坚持坚持，只有坚持下去勇于穿越周期，才可能迎来转机，并有机会在房地产发展新模式构建后有所作为。