12月27日下午，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）发布公告，透露周东利因工作调整原因申请辞去董事、总经理及董事会战略委员会委员职务，辞职后将不再担任公司及下属子公司任何职务。

  据一位业内人士介绍，周东利将被提拔到一家一级央企任职。由于事发突然，保利发展还没来得及安排接任的人选。

  现年51岁的周东利毕业于中央财经大学，1995年参加工作后进入保利集团，属于内部培养的“多面手”干部。据了解，他历任保利建设开发总公司财务部副经理，保利（北京）房地产开发有限公司财务部经理，上海海洋水族馆内审部经理，保利文化艺术有限公司财务部副经理，海南旅游卫视财务总监兼运营中心总监，保利影业投资有限公司常务副总经理，中国保利集团公司财务部副主任，保利科技有限公司总会计师，保利投资控股有限公司总会计师，保利发展财务总监、总经理。

  周东利自2014年开始担任保利发展的财务总监，经过近7年的历练，在2021年8月升任总经理一职，至今履职的时间约3年4个月。而保利发展的前几任总经理——宋广菊、朱铭新、刘平的任职时长都超过4年。

  2024年，保利发展已有多位高管变动。3月份，保利发展原副总经理胡在新被任命为保利置业的董事总经理，负责该公司的整体战略规划及运营管理。11月，张伟因工作调整申请辞去副总经理职务。

  同样是在11月，保利发展对总部组织机构进行调整。调整后的总部架构设置为：1.董事会办公室。2.综合管理中心。3.战略投资中心。4.财务金融中心。5.运营管理中心。6.产品管理中心。7.审计与风控管理中心。8.人力资源中心。9.党群工作办公室。10.纪检监察工作办公室。11.党委巡察工作办公室。

  根据2021年底保利发展公布的组织架构信息，彼时该公司的总部有9个中心、4个办公室。

  具体而言，2021年，保利发展将原来的运营管理中心调整为地产管理中心，还新增了面向产业公司的产业管理中心。而今年这次，运营管理中心再现，取代了地产管理中心的位置。而且，此前的产业管理中心、数据共享中心也被并入了运营管理中心。由此，9个中心缩减为7个。

  人员调配也跟随组织架构变动。重塑后的运营管理中心，由保利发展原华南公司总经理王英男出任总经理。产业管理中心被合并后，原本的中心总经理唐诗林调任为粤中公司总经理。原战略投资中心总经理张亮则到保利发展的海外公司任职。

  保利发展相关人士对中国房地产报记者表示，随着市场容量、供求关系的根本性变化，结合实际经营管理需求，公司的总部需进一步加强集约化管理、资源统筹及风险管控。此次精简架构设置、调整职能设置，目的是强化和突出总部核心职能，保持合理人效水平，有利于提高对市场变化、风险应对、穿越周期能力。“总部对下的指导赋能要更贴近一线，推动中心任务落地见效。”

  此外，近期保利发展的总部也开展了一次二级部门负责人的起立坐下集中竞聘，通过公开竞聘进行干部选拔。

  从经营数据来看，周东利在任的这3年多时间，保利发展虽在销售规模上登顶，实现了“进三争一”的目标，但盈利指标也不免受到行业波动的影响。前三季度，该公司录得1827.7亿元的营业收入，同比下降5%，归属母公司净利润78.1亿元，同比下降41%。毛利率为15.9%，同比下滑3.45个百分点。

  11月初的业绩说明会上，保利发展的管理层表示，净利润下跌主要因行业处于下行周期导致，未来将持续保持对市场环境的密切关注，保持应变能力，克服行业波动，实现平稳健康发展。

  土储换仓是保利发展应对毛利率下滑的措施之一。据克而瑞统计，2021年，保利发展于66个城市新增了土地储备，其中三四线城市有40个。2023年，该公司的新增土储分布在33个城市，其中10个为三四线城市。2024年前11个月，保利发展拿了31块地，有七成是位于一线城市的。

  换仓源于不同能级城市去化率的差异。克而瑞的报告显示，2021年至2024年上半年，保利发展一线及二线城市的新增土储去化率均在60%以上，而新增土储于三四线城市的去化率仅有47.5%，去化情况相对困难。

  去库存是整个行业的重要命题，保利发展也不例外。2023年，该公司存量项目签约金额2575亿元，占2023全年销售金额的61%。而截至2024年6月末，保利发展存货中的开发产品为1673.2亿元，相较年初的1645.5亿元还略有增长。

  对于周东利的继任者来说，去库存、稳利润仍是一大考验。