[易居研究院]2022年城市轨道交通TOD监测月报（9月）

  本月报是由易居研究院原创出品。旨在以动态的眼光、全面的视角跟踪全国及各城市TOD政策及行业动向，地铁公司和典型房企的TOD土地成交和项目动态，进而了解并研判行业发展的新政策、新动态和新方向。

  摘   要

  当前房地产市场形势复杂且严峻，企业生存环境堪忧，特别是民营房企基本不拿地，具有国资背景的地铁公司托底土地市场成为特点。9月，杭州、沈阳、宁波和武汉等四城地铁公司共获地13宗，共成交土地面积84万平方米，成交总价124亿元。其中杭州地铁40.7亿元获得地铁3号线星桥车辆段上盖物业2宗纯住宅用地；沈阳地铁42.9亿元获得8宗住宅地块；宁波轨交18.8亿元获得鄞州区2宗纯住宅地块；武汉铁投21.5亿元获得铁四院周边1幅纯住宅用地。此外，广州、郑州和南京江北新区均在积极推进TOD综合开发，广州将新增13个场站综合体面积超360万平方米，郑州在加快TOD顶层设计。政策方面，北京出台盘活利用存量用地指导意见，鼓励地铁站周边建筑改建保障性租赁住房，预计未来TOD+城市更新、TOD+保障性租赁住房将成为城市高质量发展的重要路径。

  1

  轨交批复

  自2018年8月以来全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2654.64公里，今年自4月以来未新增轨交批复。

  2

  政策动态

  ▍《上海大都市圈空间协同规划》发布，重点推进轨道上的都市圈建设

  9月28日，上海市人民政府、江苏省人民政府、浙江省人民政府联合编制并印发了《上海大都市圈空间协同规划》（以下简称《协同规划》），这是沪苏浙两省一市深入落实长三角一体化发展国家战略的纲领性文件，也是全国首个跨区域、协商性的国土空间规划。上海大都市圈将建立涵盖顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级全球城市、综合性全球城市、专业性全球城市、全球功能性节点、全球功能支撑性节点的多层次功能体系，形成“1-3-6-12-19”的功能结构。1个顶（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）级全球城市，即上海市区；3个综合性全球城市，即苏州市区、宁波市区、临港新片区；6个专业性全球城市，即无锡市区、常州市区、南通市区、嘉兴市区、湖州市区、舟山市区；12个全球功能性节点，包括上海的嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区，江苏的江阴市、昆山市、常熟市、张家港市，浙江的余姚市、慈溪市、嘉善县、桐乡市；19个相对独立的全球功能支撑性节点，服务本土，为全球城市及节点提供有力支撑。

  《协同规划》提出构建大都市圈城际“一张网”：

  一是提升网络覆盖。构建扁平化的轨道网络，到2050年，基本实现县级单元和乡镇轨道全覆盖。构建与全球城市功能体系相匹配的枢纽布局结构。

  二是促进高效互联。至2035年，实现上海至近沪地区1小时可达，全球城市间90分钟可达；至2050年，实现都市圈全球城市间1小时可达、县级单元至上海市区90分钟可达，都市圈内同城互联。

  三是保障直连直通。以“新建城际线路站点必须进入城市中心地区”为原则，完善都市圈轨道网络布局。充分利用既有普铁线位优势，强化站城融合。

  《协同规划》重点推进轨道上的都市圈建设。可以预见轨道交通站点周边土地的综合开发是上海大都市圈内城市今后较长一段时间的发展重点，相关企业可积极关注。

  ▍北京出台盘活利用存量用地指导意见，鼓励地铁站周边建筑改建保障性租赁住房

  9月27日，北京出台《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）。《指导意见》明确适用范围和实施路径，提出八大支持政策，并辅以保障措施，旨在统筹推进存量国有建设用地盘活利用，进一步提高节约集约用地水平，为高质量发展提供有效用地保障。

  《指导意见》创新提出8项支持政策。其中针对建筑功能的转换方面，《指导意见》提出对已建成投入使用且符合本市建设用地功能混合使用相关规定的存量建筑可进行功能转换。重点功能区及现状轨道站点周边，在符合规划、权属不变、落实建筑规模增减挂钩要求、满足安全要求的前提下，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。这一创新不能能够把城市现有非常好的公共资源，倾斜到民生保障的方向上；更能提高地铁站点周边土地利用效率，促进城市集约化发展。

  3

  行业动态

  ▍8月全国城市轨道交通客运量同比增长11.37%

  9月7日，交通运输部发布8月城市轨道交通运营数据速报：2022年8月，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团共有51个城市开通运营城市轨道交通线路278条，运营里程9098公里，实际开行列车297万列次，完成客运量19.6亿人次，进站量11.7亿人次。8月份，客运量环比增加0.1亿人次、增长0.33%，同比增加2.0亿人次、增长11.37%。本月新增运营里程31公里，新增运营线路1条，为福州地铁6号线。

  受疫情封控影响，石家庄、乌鲁木齐、大连市地铁和三亚市有轨电车暂停运营，天津、沈阳、哈尔滨、上海、南京、无锡、温州、郑州、武汉、广州、深圳、重庆、成都等城市有部分车站或车站出入口暂停运营。截至8月底，石家庄、乌鲁木齐、大连市地铁和三亚市有轨电车未恢复运营。

  ▍郑州市发改委召开TOD综合开发工作推进会议，加快顶层设计

  9月9日上午，郑州市发展改革委会同郑州地铁集团召开TOD综合开发工作推进会议。会上，郑州市发展改革委介绍了近期关于TOD开展谋划的工作情况，同时就当前轨道交通TOD建设发展工作在实施过程中的重点及难点同地铁集团进行了交流，对下一步实施方案的草拟进行了分析并提出了要求。

  会议要求：实施方案从总体要求、重点工作、保障措施等3个主要方面制定措施，其中总体要求包含指导思想、工作原则、实施范围、工作目标以及建设计划等方面；重点工作中包含TOD整体工作的策划、规划引领、土地等要素的保障、资金的平衡、项目的运营管理等；在保障措施中，确定领导机构、政策体系以及宣传引导等内容。通过实施方案的拟定，加速实现统筹推进TOD综合开发反哺轨道交通建设运营的目标，全面促进轨道交通健康可持续发展。

  ▍《深圳地铁集团绿色发展白皮书（2022）》发布，TOD模式助力绿色低碳发展

  近日，深圳地铁集团以《中国城市轨道交通绿色城轨发展行动方案》“1-6-6-1-N”绿色城轨发展蓝图为指引，结合深圳地铁实际，研究编制了深圳地铁集团《绿色发展白皮书（2022）》（以下简称“白皮书”）。白皮书在总结深圳地铁创立24年以来绿色发展成效的基础上，分析了深圳地铁面临的绿色发展形势，确立了近远期绿色发展目标，构建了深圳地铁客流出行碳减排核算方法学，提出了深圳地铁绿色发展的具体实施路径及工作方向，以此助推深圳地铁集团绿色可持续发展。

  深圳地铁重点围绕绿色建筑、绿色建造、绿色运营等方面助力集团绿色低碳发展，并取得了积极成效。如在站城一体化方面，创新“轨道+物业”模式，践行TOD发展理念，推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，充分利用地上和地下空间，将轨道和生活、购物、休闲、娱乐等设施相结合，构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间。在地铁上盖物业方面，深铁集团规范了地铁上盖建筑结构，分别将“运用库”区域建筑可建高度从50米提高至120米，“架修库”区域建筑可建高度从50米提高至80米，“咽喉区”建筑可建高度从50米提高至100米。在地下停车场方面，在满足地铁停放需求和消防安全条件达标的情况下，在停车场上设计修建城市公园，充分利用城市地下空间并完整地保留地面景观，既不破坏城市绿化又节约城市土地。

  ▍广州将新增13个场站综合体，计容建筑面积超360万平方米

  9月20日，广州市规划和自然资源局网站公布《广州东至花都天贵城际、芳村至白云机场城际场站综合体概念方案》（简称《概念方案一》）、《广佛环线佛山西站至广州北站段（广州段）场站综合体概念方案》（简称《概念方案二》），两个方案中共13个场站综合体选址获批。旨在依托轨道交通新线站点，打造站城一体、功能复合的城市综合体项目，带动站点周边地区发展，促进线路沿线的功能平衡和产城融合发展。

  《概念方案一》公布10个场站综合体选址及概念方案，分别为：京溪路站、白云东平站、马鞍山公园站、空港车辆段、方石站、人和站、白云城市中心站、夏茅站、白云站、广州火车站。总用地面积合计105.54公顷，用地性质为道路与交通设施用地兼容商业、商务设施、二类居住及中小学用地等，计容建筑面积合计271.93万平方米(商业、商务设施124.53万平方米，产业配套设施17.71万平方米，住宅116.85万平方米，居住配套设施12.84万平方米)，交通衔接设施规模34.21万平方米，轨道交通设施、交通衔接设施等不纳入综合体计容建筑面积。

  《概念方案二》公布3个场站综合体选址及概念方案，分别为神山北站、花都港站和炭步站。用地面积合计24.21公顷，用地性质为道路与交通设施用地兼容商业、商务设施、二类居住及中小学用地等，计容建筑面积合计88.87万平方米（其中，商业、商务设施56.31万平方米，产业配套设施6.19万平方米，住宅23.76万平方米，居住配套设施2.61万平方米），交通衔接设施规模20.66万平方米。

  ▍南京江北新区多措并举加快推进地铁上盖物业开发

  9月26日，南京江北新区枢纽办举办南京地铁运营公司基本情况介绍会，多措并举推进地铁上盖物业开发相关工作。

  一是开展江北新区轨道交通站点相关研究工作。结合地铁建设、土地控规、区域发展定位等内容，联合多家单位积极开展地铁运营和地铁资源开发的前期研究和模式探讨，加快熟悉地铁行业中运营和资源开发相关情况，为后续地铁资源开发、运营管理以及统计工作奠定基础。

  二是积极寻找优质开发企业，洽谈开发合作方案。锚定产业发展目标，聚焦产业招商合力，多途径挖掘有效项目信息。针对已成熟的柳州东路上盖物业项目，积极与开发企业对接交流合作模式，进一步明确相关建设实施方案，为后续地块开发工作奠定基础。

  三是组织轨道交通站点上盖物业资源对外招商推介活动。近期，枢纽办拟举办专场招商推介活动，积极对外宣传推介南京北站枢纽经济区及轨道交通站点上盖物业资源，精准招引更多行业龙头企业集聚新区，为枢纽片区建设和枢纽经济发展出谋划策。

  4

  企业动态

  ▍9月杭甬沈汉等4城地铁公司共拿地13幅，土地面积84万㎡

  9月，在杭州、沈阳、宁波和武汉等四城集中供地中，13宗地铁站点及周边土地由当地地铁公司获得，共成交土地面积83.79万㎡，环比上月增加287%；成交总价为123.92亿元，环比上涨10%。

表：9月出让TOD地块信息汇总

  ▍杭州地铁底价获得地铁3号线星桥车辆段上盖物业2宗纯住宅用地

  9月15日，杭州成交2宗纯住宅地块位于临平区星桥，均为地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目，距离3号线华鹤街站仅900米，位于临丁路与华鹤街交界的东南面。2宗地块分别为杭政储出[2022]64号和杭政储出[2022]72号，总出让面积283541平方米。

  64号地块出让面积129772平方米，容积率1.03，可建面积133665平方米，起价171092万元，楼面起价12800元/平方米。根据出让条件，需配建31818平方米公租房和一所12班幼儿园。精装限价28200元/平方米。

  72号地块出让面积153769平方米，容积率1.2，建筑面积184523平方米。起价236190万元，楼面起价12800元/平方米。根据出让条件，需配建1500平方米文体中心和一所18年九年一贯制学校。精装限价28200元/平方米。

  ▍沈阳地铁底价获得8宗纯住宅/商住地块，占地面积共44.66万㎡

  9月28日，沈阳完成2022年第二批次集中供地，沈阳地铁成为此次土拍的拿地大户。8家全资子公司均底价获得一宗土地，8宗地总占地面积约44.66平方米，成交总建筑面积79.7万平方米，占沈阳此次集中供地成交规划建筑面积比例超7成；成交总价约42.9亿元，占沈阳此次总成交额比例接近9成。可见此轮集中供地，由国企沈阳地铁公司托底迹象明显，预计未来沈阳地铁会与品牌房企合作运营开发。

  ▍宁波地铁及联合体底价获得鄞州区2宗纯住宅地块

  9月29日，宁波轨交及其联合体以18.76亿元底价获得鄞州区2幅纯住宅地块。

  地块一位于鄞州区嵩江东路地铁站周边200米内，由宁波轨道和美城市发展有限公司获得。土地占地约7000平方米，总建筑面积16858平方米，成交总价4868万元，成交楼板价2888元/平方米，土地用途为保障性租赁住房及配套用地。

  地块二属于鄞州区仇毕区块，由宁波轨道交通物产置业有限公司联合华润置地及鄞州区宁南建设开发有限公司获得。土地占地65190平方米，成交建筑面积138855平方米，成交楼板价13158元/平方米。根据出让文件，本地块商品住宅毛坯销售均价不高于33000元/平方米，商品住宅毛坯最高销售单价不高于37950元/平方米，车位最高销售价格23万元/个。同时还需配建12班幼儿园一所，建筑面积不少于4042平方米。

  ▍武汉铁投21.473亿元底价获得铁四院周边1幅纯住宅用地

  9月27日，武汉城铁城市开发经营有限责任公司（武汉城市铁路建设投资开发有限责任公司全资子公司）以21.473亿元底价获得铁四院以西的一宗纯处在地块。该地块占地3.56万平方米，总建筑面积15.51万平方米。根据出让文件，项目地上空间需配建一所12班幼儿园，建筑面积不小于3600平方米，同时项目中约7.9万平方米的住宅将由无偿经济开发区管委会按照22000元/平方米的均价回购，用于徐东铁四院片区项目房屋征收原地还建安置。

  5

  项目动态

  ▍东莞新源路站TOD开工建设

  近日，东莞市东城街道新源路站TOD综合开发项目正式动工建设。东城新源路站TOD地处黄旗山南麓，临近地铁1号线新源路站，占地面积59443.33平方米，容积率2.4，建筑限高120m，其中住宅计容占比77%，商业、文化、体育、幼儿园、其它等公共服务设施占比23%。项目由中天实业开发，预计总投资37亿元，建设周期约两年半，首批预计明年三季度上市。

图：东莞新源路站TOD效果图

  ▍武汉花山河TOD即将动工

  近日，武汉花山河城市综合体项目计划将正式动工。该项目位于东湖高新区北部，东至庆硅路，西至花山大道西侧，南至花山河南岸、北至花城大道，是武汉光谷首个TOD项目。项目将以“光谷万象文化综合体”为定位，成为集商业、商务、文旅、科创，服务为一体的城市综合体。花山河TOD总占地面积25.68万平方米，总建筑面积64万平方米，由4块住宅用地和6块商业用地组成，其中住宅计容面积47.1万平方米，商业计容面积16.9万平方米。地块南面与花山河河岸相连，西侧紧邻花山河公园和地铁19号线（预计2023年12月通车）节点。

图：武汉花山河TOD效果图

  ▍上海天空万科广场正式开业

  9月30日，位于青浦虹桥商务区板块的上海天空万科广场正式开业。作为上海万科联合申通资产开发的首个TOD模式多元业态综合体项目，位于17号线徐盈路站上盖，总面积达到约80万㎡，集约10万㎡商业、约10万㎡办公、约35万㎡住宅和青年公寓、大量公共绿地和教育为一体。上海天空万科广场依托地铁优势，以“新城市TOD商业、元气生长力中心”为定位，围绕“亲子、运动、社交”，设置八大娱乐分区，成为项目东西两侧5km、南北方向10km以内的唯一超大商业综合体，填补该区域内一站式商业的空白。开业当天，上海天空万科广场开业率近100%，其中区域首店率高达75%，天空定制店约占80%。

图：上海天空万科广场实景图

  轨道交通TOD研究课题组组长：崔霁；

  课题组成员：姚腊、夏文。