通州金融街武夷融御:再好的产品都会过时,但它不会

业内 2024-08-26 12:02:42 来源:中房网

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  现在的房子越来越消费品化了。

  三天迭代产品力、两天超级黑科技,更新迭代太快了,新房产品的更新,早就是“三年河东三年河西”的快消时代。

  光看产品,转眼间就得被时代out。

  如果给挑房来个优先级,最能有安全感的,一定还得是地段。

  但地段又分两类:

  一类是有确定性的,奔着环线买就对了,当然价格就不用说了,高净值人群首选;

  如果预算有限,另一类就是能下注的、有发展空间的区域。

  █1.以城六区外为代表,北京第一个想到的是通州城市副中心。

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  曾经的下限足够低,规划的定位也足够高,曾经的感觉是,一场豪赌。但结合近些年在北京生活最大的感受,北京人对规划兑现的包容度尤其高,几乎不会有人质疑规划的真实性,规划只要一出,落地就是时间上的问题。

  事实证明,北京和土著用他们的坚定再一次颠覆了认知。从2014年有规划开始,副中心作为示范带动非首都功能疏解,优化提升首都功能的头号种子选手,带着如航母一般庞大的构想,开始了轰轰烈烈的“造城运动”:昔日的古码头和今天的副中心,这差距,几乎等于再造新城。近十年来每年千亿的投资规模往里砸,雄心肉眼可见的大。规划的内容,简单来说,有一带一轴做骨架,布局三大区域:运河商务区、政务办公和文化旅游区,未来将会成为新的首都政务中心,几乎是全方位、无弱点的在给副中心上高度,空间巨大。不过,最震撼的,还是交通规划里,密密麻麻串联起来的轨道交通枢纽站。

  █2.对于要发展的地区来说,交通+政务的迁移几乎是硬通货类的存在。

  北京环境更特殊,市民、楼市对地铁的依赖性极高,所以副中心轨道交通枢纽才显得尤为重要。

  副中心站枢纽工程包括地下建筑规模约128万平方米,地上规划建筑规模约139万平方米,建成后,这将会是全亚洲最大的地下交通枢纽,含金量极高,土地价值、区域综合价值都会随之飞涨。然而,这在它强大的交通换乘能力上不值一提。根据目前公示的规划进度,预计在2025年,副中心枢纽站能具备开通条件,地铁6号线、平谷线和京唐城际铁路这三条线首先通车;交通线路全部落地后,在这里,能实现5分钟之内,6号线、22号线、M101号线、副中心线、S6号线、京滨城际、京唐城际八轨换乘。

  15分钟就能到达首都机场,35分钟到达大兴机场;一小时到达天津滨海新区和雄安新区。除交通之外,教育上,通州引入了多所北京的名校进入,几乎达到量级翻倍;医疗上,安贞医院的总部也会搬迁过来。目前,通州已经连续三年资本增长率排名全北京第一。

  █3.通州城市副中心被分成12个民生共享组团,里面位置最好的,是核芯01组团。

  这个位置,恰好在黄金三角区,西临运河商务区,东临政务中心,上面提到的副中心综合交通枢纽坐落在内。

目前组团内的新房项目只有一个:金融街武夷融御的三期,是金融街控股&中国武夷双国企联手打造的项目,也是这个地块里最后一块住宅用地了。

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  数据上,这个项目之前的市场认可度很高。

  之前一二期卖得都不错,是三年霸榜通州和北京销售排行榜的红盘,2020、2022、2023年通州的住宅网签金额冠军。

  据说,这个项目“体制内指数”很高,可能是因为毗邻政务办公区的原因。

  目前在售的是项目的三期,面积段在75-220平方米,是副中心少有的、全周期的户型类别,照顾到了绝大部分客群;

  现在余货量大概有小2000套,现在这个阶段,还能选到心仪的楼层和户型。

  █4.产品上,融御是少有的百万平级别的大盘,包容度高的基础上,室内设计和社区配置上都是以居住属性为先。

  而且,据说这次三期产品上相比二期,各方面都进行了升级:

  户型上,75-220平方米的面积段,区间跨度非常大,几乎各种需求的客户都有选择空间:

  有75-80平方米的实用性二居,功能性更强,上车门槛也低;

  也有95-140平方米的多样化三居,功能性和空间舒适度兼具;

  还有超阶改善家庭可以选择的180-220平方米的大平层四居,对比之前,纯粹改善产品占比有提升,空间尺度上的舒适感更高,选择性也更多。

  室内,升级了全屋的科技系统,人脸识别出入、空气盒子环境监测器等;

  相比一二期,三期的位置更好,景观组团更完整,由于容积率低,楼栋排布间距更大,采光时长更长;

  绿地面积达到6.6万平方米,整体规划更好,视野更开阔,居住舒适度也更高;

  功能区上,社区里还规划了5500平方米的儿童活动区、约500m/700m的二级塑胶跑道,基本各个年龄段都有适合的活动场域,是真正的全龄化社区了。

  精装上跟之前一样,都是国际一线品牌,高配精装。

  相比产品力,融御的地块价值其实更高,通州最具发展潜力的地区-城市副中心里的正核地段,以长期置业逻辑来看,未来置换的时候会更有优势。

  地段越好,资源越密集。

  副中心综合交通枢纽站就在项目南侧直线距离大概700米的位置,现在通车的有6号线、京唐铁路、京滨铁路。

  2024年底副中心站建设基本完工,大概率2025年底实现通车,交通出行上便捷度非常高,规划线路全部完工通车后,京津冀三城出行价值真正显现,地段价值会更高。

  在TOD业态赋能之外,融御周边的其余配套也基本是“满配”:

  商业上,离北京华联武夷购物中心直线距离约100米,出门就是逛商场;

  生态上,直线距离3公里附近有六大公园;

  教育上,直线距离3公里内也有全龄的教育体系,都是公立优质学校,融御自己还配建有两所幼儿园、一所小学——后南仓小学紫运校区、一座托老所。

  医疗上,通州引入的安贞医院已盖好了,就差开诊,离项目直线距离大概2.8公里。

  除了表面上看的见的,更深层的是邻里圈层的纯粹度,基本政商科等全维度的高净值人群聚集在这里,才是更珍贵的“资源聚集”。

  █5.说到底,首套是、置换也是,最关键的考量就是寻找那些能够穿越时间洪流,稳稳守住价值的宝地。

  简单来说,就是钱袋子不能缩水,最好还能慢慢鼓起来。

  时代不一样,产品也不一样,但能穿越周期的,或许还得是永恒的地段价值。

城市中央地段里的最后一块居住用地,在当下市场,安全性会更高,如果以长期主义的视角来选择让你不会输在时间上的产品,武夷融御,算一个。

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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