春节前，成都市成华区槐树店一宗49.6亩的住宅用地溢价51.11%成交。

  2月18日，春节后成都的首场土拍，热度依然来自成华区，崔家店一宗72.37亩的住兼商地块以17700元/平方米的价格成交。

  本场土拍吸引越秀、招商蛇口、中海、绿城、华润、金茂6家品牌房企参拍，最终经40轮举牌，该地块被华润溢价28.26%收入囊中。

  拿地总价达17.08亿元

  据成都市公共资源交易服务中心信息显示，18日开拍的地块位于成华区保和街道长春社区2、3、4组，东升社区10组，占地面积约72.3712亩，是一块容积率2.0的住兼商用地。

  地块具体位于成华区崔家店板块，距离地铁7号线双店路站约700多米，周边有成都双语实验学校和悦分校、四川交响乐团附属小学、成都市锦汇东城小学、双林小学御风分校、成都市华建学校等教育资源。商业配套有世茂茂立方和社区底商，如果想要满足更多元的商业需求，宗地3公里范围内还有招商花园城、龙湖滨江天街。医疗配套有成华区中医医院（成华区第六人民医院）、成都新生堂妇女儿童医院、成华区第七人民医院等。

  总体来看，该片区配套完善，只是周边以待开发的土地和老旧小区为主。

  而自2023年以来，崔家店板块成交了4宗住宅用地，据不完全统计，除18日的成交地块外，还有3宗地块，已经呈现项目有越秀天悦云萃一二期、华天龙湖杉峯项目，当时的成交楼面价分别为15200元/平方米、15300元/平方米和9800元/平方米。

  而本次成交楼面价定格在17700元/平方米，成交总价约17.08亿元。

  成都核心区域土地将保持高热

  据了解，崔家店板块位于成都市成华区中环路东西两侧，地理位置非常优越。不过开发较早，造成板块内的城市界面比较老旧。

  目前片区正在进行城市更新，根据此前已公示的信息来看，崔家店和槐树店整体涉及更新范围约6600亩，预计可腾挪土地约1894亩。

  同时据克而瑞数据显示，崔家店板块在2022—2023年开发强度较高，新房成交体量较大，进入2024年开发节奏放缓，成交量下滑，但成交均价持续保持高位，为29000元/平方米，新房主力销售项目为越秀天悦云萃。片区整体新房库存不高。

  记者从中指院四川分院了解到，近年成都房地产市场韧性凸显，2024年新房销售面积连续3年全国  第一，新房+二手房共成交34.3万套，处于历史峰值，购房需求旺盛。2024年高新、锦江、天府新区等核心区域多宗优质地块引起企业激烈争夺，涉宅用地最高溢价率达86.9%。2025年1月成华区槐树店地块溢价51.1%，青羊区蔡桥地块溢价24.4%，18日的崔家店地块溢价28.26%，表明核心区域市场继续保持高热。

  如今成都市场区域结构正在发生深刻变化。

  总量方面，涉宅用地供应连续4年大幅缩量，整体呈现“提质降量”特征，2024年涉宅用地供销面积同比继续下降两成左右，土地缩量将从根本上影响新房市场的量级表现。结构方面，2024年5+2、新六区、远郊的涉宅用地成交面积占比为24%、30%、46%，而新房市场供应面积占比为52%、31%、16%。可以看出，在新房市场仍集中于核心区域的当下，土地市场结构已经表现出明显的重心外移现象。

  可以预测，2025年，以“5+2”为主的核心区域土地更为稀缺，企业竞争加剧，“土地普遍高溢价成交”的态势将从锦江、高新、天府新区等区域向其他区域进行蔓延。以新六区为主的外围区域重新成为新房市场供应主力，购房需求出现整体向外迁移趋势。在核心区域改善化进程相对更快速、总价门槛不断提升的背景下，外围区域迎来新一波市场放量机会。开发企业对于外围区域土地关注程度上升，“5+2拼运气、外围重研判”的投资逻辑将进一步成型。