2023年12月11日至12日中央经济工作会议在北京举行。会议全面总结了2023年经济工作，深刻分析了当前经济形势，系统部署了2024年经济工作，其中有很多新提法，传递了重要信号。

  从明年的宏观经济总基调来看。会议要求，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。

  这预示着明年整体宏观政策基调更积极。对房地产来说，我们认为，2024年房地产政策宽松主基调不变，供给与需求两端支持均有加力空间。

  央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。每年的中央经济工作会议都被市场所看重，是预判宏观经济政策及经济运行的重要内容。

  从今年的表述来看，有以下几大重点：

  1

  稳中求进、以进促稳、先立后破

  “稳中求进、以进促稳、先立后破”这是会议定下的明年宏观经济总基调，和去年相比增加了“以进促稳”和“先立后破”，这说明明年整体宏观政策基调会更加的积极，且在经济转型升级中新旧动能转换衔接问题，摈弃旧动能、破除旧模式要建立在新动能、新模式逐步建立的基础上，不能急于求成、“先破后立”或“边破边立”。

  推及房地产领域，构建和过渡到发展新模式并非朝夕之功，在此之前，市场要稳住，风险处置节奏要把握好，进而稳妥过渡至新阶段。

  2

  化解行业风险仍是首要任务

  会议强调，持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  今年中央经济工作会议再次将房地产归入化解风险板块，并列于三类风险之首，表明化解行业风险仍是明年首要任务，当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道，避免风险进一步蔓延外溢，2024年，房地产政策宽松的主基调不会改变，将继续发力稳主体、稳需求。

  供给端，表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”，意即保主体覆盖范围有所扩大，民营房企有望获得增量支持，这一点从近期金融机构纷纷召开房企座谈会，参会企业多为民营房企甚至包含部分出险企业，以及11月几大主要银行向非国有房企投放300亿元开发贷款中已可见端倪。需求端，通过保交付、保就业进一步稳定收入预期和强化购房信心，在各种限制性调控措施陆续退出同时，财税刺激尚未发力、信贷政策也有加码空间。

  3

  “三大工程”是工作重点抓手

  会议强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。

  2023年4月、7月两次政治局会议对“三大工程”做出重要部署，7月，国务院发文推进超大特大城市城中村改造，8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，10-11月，住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。

  不过受制于资金来源和规划，“城中村改造”规模和替代效应难及当年棚改货币化安置，保障房性住房建设基本停留在顶层设计阶段。“三大工程”既是拉动投资的重要引擎，也是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。预计2024年，中央将加大对“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放补充抵押贷款，为其提供中长期低成本资金，解决资金这一主要掣肘，“三大工程”项目有望加速落地。

  从历年中央经济工作会议房地产相关表述可以看到，早在2021年就已提出要探索新的发展模式。

  什么是发展新模式？2023年11月，住建部部长倪虹在接受专访时曾释明其内涵：这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式。

  在理念上，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心。

  在体制机制上，一个是，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落；再一个是，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

  在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。同时，还要落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

  新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。

  由此可见，未来基础性制度的完善也将围绕这些要素展开，土地供给层面，根据人口增减情况动态调节用地指标，通盘活存量建设用地，健全城乡建设用地增减挂钩节余和补充耕地指标跨区域交易机制等；住房供给层面，以推进城中村改造、保障房建设为抓手，推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局，满足不同层次人群的住房需要，规范租赁市场发展，优化改革商品房预售制及相应资金监管模式等均是题中之意；房企经营层面，转向拼品质、拼科技、拼服务等。

  2023年即将过去，回顾这一年，以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，房地产政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端，降首付、降利率、认房不认贷接连落地，核心城市开启“四限”松绑潮，供给端，“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

  展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力：

  第一，以“三大工程”建设为抓手，推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容，也是房地产发展新模式的题中之意。

  第二，落实供给端金融支持，落地执行细则让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。

  第三，下调住房交易税费，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。

  与此同时，地方限制性政策可以进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。一线城市政策或将精细化调整，二线城市中，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等调控政策还有所保留，可以全面放开限购、限售，下调商贷首付比例，放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。