中央经济工作会议定调房地产,2024年政策方向如何?

政策编辑部 CRIC研究 2023-12-14 09:42:29 来源:丁祖昱评楼市

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  2023年12月11日至12日中央经济工作会议在北京举行。会议全面总结了2023年经济工作,深刻分析了当前经济形势,系统部署了2024年经济工作,其中有很多新提法,传递了重要信号。

  从明年的宏观经济总基调来看。会议要求,明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策,在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取,不断巩固稳中向好的基础。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,加强政策工具创新和协调配合。

  这预示着明年整体宏观政策基调更积极。对房地产来说,我们认为,2024年房地产政策宽松主基调不变,供给与需求两端支持均有加力空间。

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  央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。每年的中央经济工作会议都被市场所看重,是预判宏观经济政策及经济运行的重要内容。

  从今年的表述来看,有以下几大重点:

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  稳中求进、以进促稳、先立后破

  “稳中求进、以进促稳、先立后破”这是会议定下的明年宏观经济总基调,和去年相比增加了“以进促稳”和“先立后破”,这说明明年整体宏观政策基调会更加的积极,且在经济转型升级中新旧动能转换衔接问题,摈弃旧动能、破除旧模式要建立在新动能、新模式逐步建立的基础上,不能急于求成、“先破后立”或“边破边立”。

  推及房地产领域,构建和过渡到发展新模式并非朝夕之功,在此之前,市场要稳住,风险处置节奏要把握好,进而稳妥过渡至新阶段。

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  化解行业风险仍是首要任务

  会议强调,持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,严厉打击非法金融活动,坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  今年中央经济工作会议再次将房地产归入化解风险板块,并列于三类风险之首,表明化解行业风险仍是明年首要任务,当务之急是要让房地产行业回到平稳发展轨道,避免风险进一步蔓延外溢,2024年,房地产政策宽松的主基调不会改变,将继续发力稳主体、稳需求。

  供给端,表述由去年的“防范化解头部房企风险”变为“一视同仁”、“不同所有制”,意即保主体覆盖范围有所扩大,民营房企有望获得增量支持,这一点从近期金融机构纷纷召开房企座谈会,参会企业多为民营房企甚至包含部分出险企业,以及11月几大主要银行向非国有房企投放300亿元开发贷款中已可见端倪。需求端,通过保交付、保就业进一步稳定收入预期和强化购房信心,在各种限制性调控措施陆续退出同时,财税刺激尚未发力、信贷政策也有加码空间。

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  “三大工程”是工作重点抓手

  会议强调,加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展,经济大省要真正挑起大梁,为稳定全国经济作出更大贡献。

  2023年4月、7月两次政治局会议对“三大工程”做出重要部署,7月,国务院发文推进超大特大城市城中村改造,8月,国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》,10-11月,住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。

  不过受制于资金来源和规划,“城中村改造”规模和替代效应难及当年棚改货币化安置,保障房性住房建设基本停留在顶层设计阶段。“三大工程”既是拉动投资的重要引擎,也是构建新发展模式、形成多元住房供给体系的关键一环。预计2024年,中央将加大对“三大工程”金融支持力度,譬如由央行投放补充抵押贷款,为其提供中长期低成本资金,解决资金这一主要掣肘,“三大工程”项目有望加速落地。

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  从历年中央经济工作会议房地产相关表述可以看到,早在2021年就已提出要探索新的发展模式。

  什么是发展新模式?2023年11月,住建部部长倪虹在接受专访时曾释明其内涵:这是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式,已不适应现在解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求,亟需构建新的发展模式。

  在理念上,要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以满足刚性和改善性住房需求为重点,努力让人民群众住上好房子。好房子好在哪儿?就是要绿色、低碳、智能、安全,让群众住得健康,用得便捷,成本又低,又放心安心。

  在体制机制上,一个是,建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制,从要素资源科学配置入手,以人定房,以房定地、以房定钱,防止市场大起大落;再一个是,建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制,包括改革开发方式、融资方式、销售方式,建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

  在抓落实上,要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。同时,还要落实中央金融工作会议精神,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,促进金融与房地产良性循环。

  新模式下,房地产企业要有清醒的认识,现在要拼的是高质量、新科技、好服务,谁能为群众建设好房子,谁能为群众提供好服务,谁就会有市场、谁就会有发展。

  由此可见,未来基础性制度的完善也将围绕这些要素展开,土地供给层面,根据人口增减情况动态调节用地指标,通盘活存量建设用地,健全城乡建设用地增减挂钩节余和补充耕地指标跨区域交易机制等;住房供给层面,以推进城中村改造、保障房建设为抓手,推动形成“改善有商品、刚需有保障”住房供给新格局,满足不同层次人群的住房需要,规范租赁市场发展,优化改革商品房预售制及相应资金监管模式等均是题中之意;房企经营层面,转向拼品质、拼科技、拼服务等。

  2023年即将过去,回顾这一年,以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭,房地产政策力度逐渐转向“托举并用”,需求端,降首付、降利率、认房不认贷接连落地,核心城市开启“四限”松绑潮,供给端,“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

  展望2024年,中央层面房地产政策有望从三方面发力:

  第一,以“三大工程”建设为抓手,推动构建房地产发展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革的重要内容,也是房地产发展新模式的题中之意。

  第二,落实供给端金融支持,落地执行细则让“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。

  第三,下调住房交易税费,比如购买家庭唯一住房或改善住房,减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等,通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施,稳需求进而稳市场。

  与此同时,地方限制性政策可以进一步优化,一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。一线城市政策或将精细化调整,二线城市中,杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等调控政策还有所保留,可以全面放开限购、限售,下调商贷首付比例,放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。

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中国城市住房价格288指数

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2022.121572.1-0.92%-0.11%
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2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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