导语

  楼市下行，法拍房激增，哪些法拍房更受青睐？哪些商品房受法拍房影响更多？

  ◎  文 / 马千里、邱娟

  研究视点

  近年来法拍房供求规模连创新高，据相关统计数据，2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%，其中四川、广东、河南等省份的法拍房供应量更是高居前列。大量法拍房的出现，在供给侧与在售新盘形成直接竞争关系，同时也代表着越来越多的原产权人面临着财务困境。

  对法拍房供求规模及发展趋势的细化研究，有助于补齐行业分析体系，形成一手房、二手房、保障房、法拍房的全流程行研体系；就房地产开发角度而言，也可进一步厘清供给侧竞争情况，尤其对于客源稀缺的豪宅项目更是如此；从市场调控角度来看，法拍房也不仅是国民经济的重要监测指标，从平衡市场供求关系、促进城镇化发展考虑，条件合适的法拍房也可作为保障性住房的潜在来源。本文主要结论如下：

  1、上半年法拍房规模同比增12%，郑、鹭、苏等城市同比增幅均超四成。由于宏观经济承压、楼市下行压力巨大，不少房子面临贷款断供的风险，法拍房规模明显增加。分城市来看，二线城市中，郑州、厦门、福州和苏州等城市法拍房规模明显增幅，同比增幅均在四成以上。典型如郑州，2024年上半年挂牌套数高达5178套，同比2023年同期高达43%。福州挂牌量也高达2835套，同比增幅更加突出，高达63%。

  2、与新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑。据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年法拍房挂拍套数20.2万套，除去尚未开始和正在进行的，有效挂拍量16.6万套，成交了2.8万套，平均成交率17%，较去年同期下降7个百分点。典型如宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市表现较佳，法拍房成交率超过40%。

  3、首拍成功率较低，“二进宫”房源售出率相对更高。从拍卖轮次来看，首拍和二拍及以上法拍房成交率也存在明显差异。首拍成交率仅12%，较平均低5个百分点；“二进宫”房源成交率达23%，出售率相对更高。

  4、一线高总价法拍房更易成交，1000-2000万总价段成交率达38%。一线城市各总价段差别不是特别大，200万以下总价成交率26%，其余总价段成交率较之略高，尤其是1000-2000万总价段产品，成交率达38%，在各总价段中成交率最高。二线城市，则是200-300万总价段产品成交率最高，达28%。三四线城市，则是100-200万产品成交率最高达，达21%。

  5、法拍房交易挤压三四线大户型新房，一线中等户型则几无影响。一线城市法拍房对新房市场的冲击相对较小，各面积段的市占率均小于二三线城市，其中70-150平方米法拍房交易量均不及新房交易量的1%。二线城市各面积段法拍房的影响居中，法拍房交易量达到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下产品的需求挤占率较高，达到3.8%。三四线城市法拍房对新房市场冲击最高，平均需求挤占率达到了2.7%，其中180平方米以上的大户型产品需求挤占率更是达到了8.4%。

  6、低总价与豪宅法拍房需求挤占率更高，三四线表现最为显著。三四线城市方面，“两头翘”的曲线特征最为明显，100万以下的法拍房对新房的需求挤占率达到4%，其中50万以下法拍房对新房的需求挤占率更是高达13%。近年来三四线城市房价的快速下行，以及经济发展进一步向高能级城市集中，使得三四线低总价法拍房数量日益增多。三四线1000万以上法拍房对新房需求的挤占率达到5%，其中2000万以上法拍房的需求挤占率更是高达22%。

  7、小户型难出手、折价率更高，一二线中高端房源折价率较低。对比拍出率（成交套数/挂拍套数）来看，2024年上半年一线城市200万以下法拍房的拍出率为26%，也明显低于200万以上的法拍房30%的拍出率。折扣率最小的当属120-150平方米、500-800万总价段的房源，平均只有26%，这些房源主要集中在上海的闵行、长宁，且临近地铁，交通相对便利，折价率相对较低的房源也得以顺利拍出。

  8、上海挂拍成交率四成全国领先，300-500万总价段成交率最高、折扣率最低。2024年上半年，上海法拍房平均成交率46%，远高于全国平均水平，在一二线城市中也领先。分总价段来看，300-500万总价段成交率最高，达到59%,折价率也相应最低，为28%。该总价段是大多数上海刚需首置购房群体的第一选择，能够在这一总价段以七折的价格购房，自然关注度也相应更高。

  综上，考虑到目前房地产行业仍在震荡、楼市仍处于下行阶段，加之经济承压，前些年高杠杆买房群体面临较大的还款压力，贷款违约的风险或将增加，法拍房供应规模还将持续上升。诚然，相比于全国一二手房15万亿元以上的交易规模来看，目前年交易量的1500亿法拍房还不到交易总量的1%，但从结构性角度，在某些法拍房交易份额变动较大的城市或产品类型，随着法拍房供求规模的增加，对于新房市场的影响势必更为突出，并直接影响部分产品的去化速度。

  从供应角度来看，常州、苏州、福州、郑州等城市法拍房挂拍量同比增幅均在50%以上，未来新房市场或面临更大冲击。从成交情况来看，法拍房对低总价与豪宅法拍房需求挤占率更高，三四线表现最为显著。值得一提的是，由于法拍房平均成交折价率约在三成左右，价格优势十分突出，在当前保障房资金压力巨大、而合适房源不足的情况下，政府可考虑收购合适房源用作保障房。

  01

  法拍房供给规模仍在上升
拍卖成功率持续回落

  近年来法拍房供求规模连创新高，据相关统计数据，2024年上半年全国住宅类法拍房挂拍量超20.2万套，同比2023年同期增幅超过12%。分城市来看，郑州、厦门、苏州等城市同比增幅最为突出，增幅均超40%。不仅如此，与新房去化率变动保持一致，法拍房成交率也在逐渐下降，2024年上半年成交率降至17%，较2023年同期下降了7个百分点。就挂拍房源来看，多次挂拍房源增至四城，从成交率来看，首拍成功率与多次拍卖成功率存在较大差异，首拍成交率仅12%，较平均低5个百分点；“二进宫”房源成交率达23%，出售率相对更高。

  1，上半年法拍房规模同比增12%，郑、鹭、苏等城市同比增幅均超四成

  由于宏观经济承压、楼市下行压力巨大，不少房子面临贷款断供的影响，法拍房规模明显增加。据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比2023年同期增加了12%。

  分城市来看，二线城市中，郑州、厦门、福州和苏州等城市法拍房规模明显增幅，同比增幅均在四成以上。典型如郑州，2024年上半年挂牌套数高达5178套，同比2023年同期高达43%。福州挂牌量也高达2835套，同比增幅更加突出，高达63%。此外，武汉、苏州、厦门、大连等城市法拍房规模也明显增加，同比增幅均在50%以上。三四线城市中，惠州、秦皇岛、资阳、遂宁等城市挂拍量激增。譬如，惠州，2024年上半年法拍房挂拍量高达2900套，同比2023年同期增幅高达43%。

  值得注意的是，同期上海挂拍量明显减少。2024年上半年，上海法拍房挂拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍规模比较大的城市中（超1500套），合肥、成都、长沙、天津挂拍量明显下降（近20%），法拍房规模快速收缩。

  2，与新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑

  与新房去化率趋势保持一致，法拍房成交率也逐年下降。据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年法拍房挂拍套数20.2万套，平均成交率17%，（剔除尚未开始和正在进行的法拍房，下文同）较上年同期下降7个百分点。

  分城市来看，宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市表现较佳，法拍房成交率超过40%。以上海为例，2024年上半年法拍房挂拍867套，成交了403套，成家率为46%，仅次于宁波、台州、温州等少数城市，在全国重点城市中表现较优；杭州表现也相对突出，成交率达42%，略低于上海。此外，淄博、苏州、重庆、北京、嘉兴等城市成交率超过30%，表现相对较佳（有效挂拍套数在500套以上的城市）。

3，多次挂牌房源比例增加，平均折价率¹ 增至三成（略）

  4，首拍成功率较低，“二进宫”房源售出率相对更高（略）

  02

  购房者更青睐哪些法拍房？（节选）

  虽然法拍房挂牌规模不断上升，但是成交率却未明显增加。2024年上半年，法拍房成交率仅有17%，较2023年同期下降了7个百分点。在当前的经济形势之下，低成交率大概率还将继续。为了对法拍房交易特征有一个系统地了解，本节将从面积、房型和总价等三个维度对成交的法拍房进行系统梳理，来总结法拍房成交特点，来找出哪些法拍房更畅销？

  1，面积：90-120平方米和120-150首改和改善产品成交占比达50%

  2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米和120-150首改和改善产品成交套数占比达50%，其中90-120平方米房源占比最高，高达26%，120-150平方米占比24%，排在第二位；排在第三位的则是70-90平方米的刚需产品。分能级城市来看……（略）

  对2024年上半年供应的法拍房进行系统分析发现，各面积段成交率差别不大，均在二成左右。其中，50平方米以下和151-180平方米产品成交率略高出其他面积段产品1-3个百分点不等。

  2，总价：一线高总价法拍房更易成交，1000-2000万总价段成交率达38%

  对2024年上半年供应的法拍房进行系统分析发现，不同总价段法拍房成交率略有差异，整体呈现一个倒“U”型，低总价和豪宅法拍房成交率相对略低，分别为15%-16%，中间总价段法拍房成交率相对较高，均超20%，尤其是200-300万总价段产品，成交率最高达24%。

  分能级城市来看，一线城市各总价段差别不是特别大，200万以下总价成交率26%，其余总价段成交率较之略高，尤其是1000-2000万总价段产品，成交率达38%，在各总价段中成交率最高。二线城市，则是200-300万总价段产品成交率最高，达28%。三四线城市，则是100-200万产品成交率最高达，达21%。……（分能级阐述略）

  3，房型：一线城市小户型产品成为主力，二、三线城市三房占比最高（略）

  03

  哪些商品房受法拍房影响更多？（节选）

  近年来法拍房挂牌规模虽然节节攀升，但是成功拍出的比例不高，相比一二手房市场而言，法拍房市场规模不大，在房产交易体系中仍然只扮演着相对较小的角色。在CRIC重点监测城市中，2024年上半年法拍房成交套数约为新房的2%左右。不过也有南宁、绍兴、资阳、重庆等少数城市的法拍房市占率相对较高，从侧面反映出这些城市在前期出现了更多房贷或个人信用“暴雷”的情况。

  从结构性影响方面来看，法拍房各面积段、总价段的交易量和新房市场存在较大的差异，在当前新房交易主力的中高端产品方面，法拍房对新房市场规模影响最小，如一线城市的500-1000万价位段、二线城市的300-800万价位段，三四线城市的150-300万价位段，法拍房交易量均不及新房交易量的1%。对比豪宅类房源的交易份额来看，三四线法拍房的成交占比明显高于新房市场，对该类新房市场造成了一定冲击，鉴于目前经济发展所面临的挑战，未来豪宅类房源的成交占比或进一步上升。而在折扣份额方面，则是50万以下的低价刚需类房源的折价比例更高，法拍市场的这类房源通常更难出售，议价空间也更为充足。

  1，面积段：法拍房交易挤压三四线大户型新房，一线中等户型则几无影响

  由上一章结论，2024年上半年，法拍房各面积段的成交率均相差不大，对新房市场各面积段的冲击情况来看，则是小户型和大户型产品受冲击最大。就68个样本城市的结构性测算结果来看，在2024年上半年，70平方米以下的小户型法拍房交易量已经达到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是达到了新房交易量的4.3%。

  分城市能级来看，一线城市法拍房对新房市场的冲击相对较小，各面积段的市占率均小于二三线城市，其中70-150平方米法拍房交易量均不及新房交易量的1%。二线城市各面积段法拍房的影响居中，法拍房交易量达到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下产品的需求挤占率较高，达到3.8%。三四线城市法拍房对新房市场冲击最高，平均需求挤占率达到了2.7%，其中180平方米以上的大户型产品需求挤占率更是达到了8.4%。

  具体到城市视角，一线城市中，仅上海70平方米以下产品受法拍房影响较大，法拍房需求挤占率超过二成，不过考虑到目前上海已经基本停供70平方米以下的小户型产品，2024年上半年该面积段产品的新房成交套数占比仅为1%，更多的小户型需求由法拍房和二手房承接也在情理之中。

  二三线城市方面，需求挤占率较高的面积段通常出现在70平方米以下、180平方米以上两个面积段。福州、南宁、重庆等4市的70平方米以下法拍房需求挤占率均超过二成，除苏州外，这些城市小户型产品成交占比均超过3%，较高的法拍房成交量也在实质上对这些城市的小户型新房去化速度造成影响，以福州为例，2024年年中70平方米以下产品狭义去化周期高达77个月，为城市各面积段中最高。

  180平方米以上产品方面，洛阳、北海、驻马店、六安等6市需求挤占率超过二成，其中北海更是高达64%。这些城市超大户型的新房市场交易量相对较少，除绍兴外，2024年上半年成交套数均在100套以内。法拍房已经成为了这些城市超大户型产品购房者的主要考虑对象。

  值得一提的是长沙70-90平方米法拍房需求挤占率较高，达到41%，主要是由于2024年上半年长沙该面积段成交量较小，不足全市成交套数的1%，而就法拍房实际成交套数来看，长沙70-90平方米和70平方米以下相若。

  2，总价段：低总价与豪宅法拍房需求挤占率更高，三四线表现最为显著（略）

  3，折价率：小户型难出手、折价率更高，一二线中高端房源折价率较低（节选）

  从折价比例来看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达到了33%，较2023年上半年增加了3个百分点。在房屋交易量持续收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在进一步增加。分面积段来看，70平方米以下的小户型产品折价率最高，平均达到38%，而120-180平方米户型的折扣均低于平均值。

  分城市能级表现来看，二线城市平均折价率最高，达到34%，在70-150平方米面积段，二线城市法拍房的折扣力度均高于一线和三四线城市，这也在一定程度上反映出，二线城市的法拍房所面临的去化难度更高。典型如南京、武汉90-120平方米面积段的平均折价率均达到四成左右或更高。至于一线和三四线城市方面，则均是70平方米以下小户型折价率明显较高，而其他面积段差距相对较小，如上海、广州、佛山、湖州、惠州、南充、宁德、莆田、盐城等城市小户型平均折价率均达到45%以上。一线城市方面，主要由于小户型法拍房大多为“老破小”，且在租赁权、居住权、户口等方面往往存在瑕疵，到这小户型折价率较高；三四线城市方面，在目前平均住房面积大多突破40平方米、且新房价格大幅回调的情况下，小户型法拍房自然更难获得足够的关注度，成功交易的法拍房平均折价率达到40.8%，较流拍房源折价率高出8个百分点。

  进一步就各能级交叉分析结果来看，一线城市200万以下的低总价产品折价率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成交房源，平均折价率更是达到了47%，这些一线城市的低总价房源往往有着较为明显的自身缺陷，折价率较高也在情理之中，对比拍出率（成交套数/挂拍套数）来看，2024年上半年一线城市200万以下法拍房的拍出率为26%，也明显低于200万以上的法拍房30%的拍出率。折扣率最小的当属120-150平方米、500-800万总价段的房源，平均只有26%，这些房源主要集中在上海的闵行、长宁，且临近地铁，交通相对便利，折价率相对较低的房源也得以顺利拍出。

  至于180平方米以上的法拍房，则是1000-2000万总价段的折价率较低，1000万以下的法拍房大多区位偏远或存在一定后续问题；而2000万以上起拍价的房源由于总价过高，报名者相对较少，2024年上半年平均报名人数为2.05人，而180平方米以上、1000-2000万的法拍房报名人数则达到了2.4人，2000万以上房源的成交房源的平均折价率为29%，也略高于1000-2000万总价段的27%。

  二线城市方面，则是低总价大户型法拍房折价率最高（50万元以下、150平方米以上），尤其是180平方米以上平均折价率高达46%，这些房源主要来自重庆、成都、南宁等市偏远区县，与主城区距离较远，有意向的客源也相对较少。

  平均折价率较低的则是90-120平方米的200-300万总价段和120-150平方米的300-500万总价段，在一定程度上，这两个分段也代表着目前二线城市支付能力和需求最为迫切的改善性群体。从房源特征情况来看，主要分布在西安、天津等地的市区，且多为次新房品质较佳的小区，因此在较低的折价率下仍能获得较高的关注度并顺利拍出。如西安2024年上半年上架法拍了多套万科城市之光的法拍房，万科城市之光为西安曲江新区的中高端项目，目前二手房挂牌均价2.6万元/平方米左右，高出西安均价30%，紧邻地铁、周边生活配套齐全，物业口碑较佳，法拍房源主要为108平方米三室产品，市场关注度较高，成交法拍房的平均折价率仅有20%。

  04

  典型城市法拍房发展现状（略）

  1，上海：2024年上半年法拍房挂拍量下降过半，成交率逆市上行突破四成

  1.1上海法拍房不到房屋交易量1%、对楼市影响较小

  1.2挂拍成交率四成全国领先，300-500万总价段成交率最高、折扣率最低

  1.3法拍房成交结构与二手房较为相似，500万以下房源成交占比达到七成

  2，南宁：法拍房市占率领跑一二线，低总价房源折扣率最高

  2.1南宁法拍房交易量达一二手交易量3%，挂拍量延续上年高位

  2.2低总价房源成交率接近三成领跑，小户型房源折价率更低

  2.3超八成法拍房成交总价低于100万元，50万元以下法拍房成交套数反超新房

  05

  法拍房规模持续扩大
对新房结构性影响将更为明显

  考虑到目前房地产行业仍在震荡、楼市仍处于下行阶段，加之经济承压，前些年高杠杆买房群体面临较大的还款压力，贷款违约的风险或将增加，因此法拍房供应规模还将持续上升。诚然，相比于全国一二手房15万亿元以上的交易规模来看，目前法拍房成交占比还不到交易总量的1%，但从结构性角度来看，在法拍房交易份额变动较大的城市或产品类型，仍应正视法拍房对于商品房市场的影响。

  从供应角度来看，常州、苏州、福州、郑州等城市法拍房挂拍量同比增幅均在50%以上，未来新房市场或面临更大冲击。从成交情况来看，法拍房对低总价与豪宅法拍房需求挤占率更高，三四线表现最为显著。值得一提的是，由于法拍房平均成交折价率约在三成左右，价格优势十分突出，在当前保障房资金压力巨大、而合适房源不足的情况下，政府可考虑收购合适房源用作保障房。

  1，行业震荡背景下，法拍房供给规模还将持续上升

  由于宏观经济承压、楼市下行压力加大，法拍房规模不断增加。据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年全国法拍房挂拍量达20.2万套，同比2023年同期增加了12%，法拍房规模不断上升。不仅如此，在当前行业震荡的背景下，法拍房的供给规模预计将持续上升。这一趋势的背后，是多重经济因素的交织作用。首先，宏观经济的下行压力导致部分购房者偿还贷款的能力下降，从而增加了贷款违约的风险。根据中国人民银行的数据，2023年个人住房贷款违约率较2022年上升了2.3个百分点，这一增长直接导致了法拍房数量的增加。其次，房地产市场的调整也使得部分投资者面临资产贬值的压力，进一步加剧了法拍房的供给。据CRIC统计，2024年上半年住宅类法拍房的挂拍量达到了20万套，同比增长12%，这一增幅在二线城市尤为显著，郑州、厦门、福州和苏州等城市法拍房规模明显增幅，同比增幅均在四成以上。

  此外，政策层面的调整也在一定程度上推动了法拍房供给的增加。为了稳定房地产市场，政府加大了对违规融资和投机行为的打击力度，这导致了一些依赖高杠杆运作的房地产企业和个人资金链断裂，不得不将资产推向法拍市场。同时，为了缓解房地产市场的库存压力，一些地方政府放宽了法拍房的处置限制，加快了法拍流程，这也为法拍房的供给提供了政策支持。总地来看，无论是从经济基本面、市场调整还是政策环境来看，法拍房的供给规模都将在行业震荡的背景下持续上升。

  2，武汉、苏州等法拍房数量快速上升，未来新房市场或面临更大冲击（略）

  3，三四线豪宅法拍房需求挤占率更高，新房市场所受影响更为显著

  CRIC监测数据显示，各能级城市的法拍房需求挤占率确实呈现出“两头翘”的特点，即高总价和低总价房源的需求挤占率较高，而中等总价的法拍房对新房需求的挤占率相对较低。

  尤其是三四线城市高总价、大面积段豪宅产品，对新房市场的挤占率最高。从面积段来看，三四线成交的180平方米以上法拍房套数占同期新房成交套数的8.4%，一二线城市同面积段法拍房的挤占率均在4%以下。从总价段来看，三四线成交的1000-2000万总价段法拍房套数占同期新房成交套数的5.3%，远高于一二线平均水平。

  具体城市来看，需求挤占率较高的总价段通常出现在100万以下和1000万以上。如威海和北海等城市1000万以上总价段的法拍房需求挤占率均超二成，但是由于三四线千万以上总价的豪宅本身成交规模较小，有一定的随机性，我们不再细展开。至于100万以下总价产品，数据更加详实，譬如无锡、绍兴等城市100万以下总价段的法拍房需求挤占率均超过二成，且法拍房交易量均在百套以上。无锡2024年上半年100万以下的法拍房交易量超过1131套，已然超过了期间同总价段的新房交易量，绍兴2024年上半年100万以下法拍房交易量突破110套，达到了同期该总价段新房交易量的23%。

  4，法拍房价格优势突出，可考虑收购合适房源用作保障房（略）