二手房交易创20个月来新高，14个因素可解释这波行情

  本报告对2023年2月份全国8个重点城市二手住宅交易情况进行分析，以更好分析二手房市场的运行情况。进入2月份，全国各地关于二手房交易火爆的消息比较多，所以客观认识二手房的交易行情特征，尤其是影响因素，也变得很关键。总体上，当前二手房市场行情的提振，对于盘活二手房房源，以及对于一手房市场行情的提振，都具有积极的作用。

  一、交易行情

  1、成交面积

  本报告所指的8个重点城市，包括北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京和厦门。数据显示，2023年2月份，全国8个重点城市二手住宅成交套数为79438套，环比增长78%，同比增长96%。总体上看，二手住宅成交数据表现较好，无论环比还是同比指标都有积极的表现。同时观察历史数据，当前成交数据创下了20个月来的新高，即是2021年7月份以来的月度最高值。从这个角度看，二手房交易行情明显好于市场预期。

  2、同比增速

  我们从成交数据同比增速指标来继续看交易行情。观察历史数据，全国二手住宅的降温周期始于2021年5月份，此时全国重点8城成交数据同比降速为6%，随后降速持续扩大。到了2022年7月份以后，二手房交易行情有过一波拉升，和当时停工断贷潮风波有关。2022年下半年，购房市场确实存在“回避一手期房、选择二手房”的倾向，类似心态自然使得二手房的交易数据略有拉升。不过到了2022年12月份，二手房交易行情继续疲软，降幅为20%。到了今年1月份，虽然降幅为20%，但若对比同样为春节的2022年2月份，其同比增速为10%，市场已经有了回暖的微弱迹象。而到了2月份，全国8城二手房交易数据明显拉升，同比增速达到96%。

  二、原因分析

  1、原因梳理

  关于2月份的二手房交易行情，引起了各市场参与者的关注。因此分析其行情崛起的原因，对于客观认识二手房交易行情特征、精准预判后续市场趋势等都有积极的作用。我们根据各地二手房交易的情况和相关案例，系统梳理了3大类14个影响因素。其中第一类是需求因素，其包括教育需求、总价诉求、人口因素、楼盘烂尾和结婚因素等。第二类是房源因素，其包括房源挂牌、房源分布、房源品质、房价情况、新房因素等。第三类是政策因素，其包括行政政策、贷款政策、财税政策、疫情管控等。我们认为，将这些因素综合进行考虑，将能够比较全面解释当前各地二手房交易行情拉升的现象。

  2、套均价分析

  在各地二手房交易过程中，我们发现，很多二手房实际上是被刚需购房者或首套购房者所认购的。这中间一个很重要的原因是，二手房的套均价相对低，相关购房者相对可以承受。因此我们这里单独针对套均价指标做分析。我们统计了全国6个城市新房和二手房的套均价，可以看出各地一二手房的价格差异确实很大。比如说北京一手房套均价为595万元/套，而二手房为281万元/套。如此对比，自然认购二手房的经济压力要小很多。这也可以解释为什么大城市小面积户型或“老破小”的房源依然紧俏的现象。

  三、市场趋势

  1、市场总结

  2月份全国重点城市二手房交易行情明显提振，也引起了市场参与者较大的关注。从二手房交易数据来看，其和一手房行情有相似性，本质上在于购房需求依然是存在的。同时叠加我们统计的14个因素，各地二手房交易数据明显拉升，有其客观的逻辑支撑。类似二手房交易行情的提振，在一些大城市中表现尤为明显和突出。其客观上对于二手房房源的消化或盘活发挥了积极的作用，也对此类城市后续一手房的交易、房企去库存等提供了支持。

  2、趋势展望

  二手房回暖的行情值得肯定，但我们也需要客观看待此类行情。第一、其和一手房一样，依然面临居民家庭购房能力没有完全恢复的压力，所以也还是要警惕二手房交易数据下滑的风险。第二、部分城市二手房的活跃，受一手房的影响比较大。各地要对过去两年房企购地数据下滑的风险有充分的认识，防范一手房房源不足对二手房市场带来压力。第三、很多居民家庭认购二手房也实属无奈，后续在中小套型新房、保障性租赁住房、中小学学位等方面还需要加大供给，以更好解决刚需购房者购房需求。第四、要防范这波市场行情后二手房涨价的风险。各地对于二手房交易秩序依然需要管控，尤其是二手房参考价放松的背景下更是如此。另外要对学区房等领域进行密切监测，防范各地学区房炒作的乱象出现。