广东正式打响2025年土地收储行动“第一枪”。

  2月份以来，广东省内多地密集发布拟回购存量闲置土地的公示，涉及15 个城市、161宗土地、用地面积684.4万平方米、收储金额353.7亿元，收购规模和执行速度均超市场预期。其中，收储资金规模最大的城市是惠州（127 亿元），其次是珠海（66亿元）。

  这是地方政府首次大规模披露土地收储情况。

  2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9亿元新增专项债券募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域。这意味着，北京按下土储专项债发行重启键。

  企业预警通数据显示，北京这批专项债中，用于土地储备的资金规模为116.87亿元，主要将用于旧宫镇绿隔地区环境整治土地一级开发项目、房山区良乡大学城拓展东区土地一级开发项目等25个项目。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，专项债实施“负面清单”制下，各地能申请的领域非常多，土地收储也在抢这部分资金，地方积极性很高，一方面，帮助企业把沉淀的土地盘活，减轻企业负担，鼓励企业再投资再拿地；另一方面，也能从源头上推动房地产去库存。

  随着广东、北京率先开启2025年专项债收购存量土地的序幕，更多省市将陆续加入发债收地行列。

  广东首批专项债收储名单

  春节过后，广东多地公示了2025年第一批土地储备领域申报地方政府专项债券项目的用地名单。

  其中，惠州拟斥资127.52亿元，收回收购4区三县46宗国有建设用地土地使用权，土地面积合计226.44万平方米。惠州市自然资源局相关负责人称，当下只是申报阶段，筛选相关符合条件的地块进行初步申报，后续还需要广东省相关职能部门进行审批。

  此次涉及回收回购土地均为惠州地方国企（如惠州交投、惠州城投、惠州水务以及各县区城投等）通过土地招拍挂等形式获得的地块，竞拍时间集中在2021～2024年间，涵盖商住地块、商服地块、工业用地等。

  珠海计划通过地方政府专项债券资金收储14宗地块，拟收储价格66.5亿元，地块总面积41.5万平方米，占其未动工宅地的8.5%，此举将直接削减潜在库存压力。

  记者注意到，这些已公示回收的项目地块中，住宅用地占比超过50%，商办用地占比超30%；各地块成交时间集中在2020～2024年，占比超过80%。被回收的土地可经过调规（提高容积率、商转住等）再度出让，并非仅能用作保障房开发建设，地方政府较大程度上可以不被租金收益率与回收成本之间的矛盾影响。

  从收储价格来看，华泰证券分析师陈慎表示，在可以确定土地价格的46个地块中，30个为折价收储、6个为平价收储、10个为溢价收储，折价收储占比65%，总体收储折价率为 11%；如果仅考虑折价收储的地块，总体收储折价率为19%。部分溢价收购的土地主要由于拿地时间较早（早于2017年），后续评估价上涨所致。

  以广州为例，近期有14宗闲置用地被纳入回收，用地面积约97.7万平方米，拟回收总金额约25.8亿元，其中花都4宗用地共42万平方米，被9.5折重新收储，涉及宝信地产、白云城建、华侨城等房企。从收回方式看，广州市土地开发中心采用应付票据或延期现金支付方式收购闲置土地。

  目前，广东各城公示的第一轮专项债闲置土地收购对象，主要偏向于支持地方国企，此外还包括央企和少量民营企业。据中山市公示，2025年第一批土地收储名单中，有3宗地块涉民营企业，如仁恒置地、中山榄菊艺术品投资有限公司等，涉及收储金额12.69亿元。

  “目前拟收回收购的主要是地方国企地块，一方面在于地方国企地块资产负债关系较为清晰，另一方面民企地块很多在抵押状态，或有复杂的债券债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收储条件，并非只选国企地块，后续民企地块符合条件，收购公示将会出炉。”李宇嘉表示。

  “未来不排除经济大省通过闲置土地或存量商品房专项债收购方式，对系统重要性房地产企业提供流动性支持，以降低房地产行业风险，提振市场预期。”银河证券研报称。

  大规模收地行动启动

  土地储备专项债自2017年启动发行，2017～2019年土储专项债占地方新增专项债比重超过3成，发行规模一度超过6000亿元。2019年9月，考虑到土储专项债对实物投资拉动作用有限，且会进一步推动房地产市场过热，土储专项债被叫停。

  自此，土地储备专项债发行搁置。直到2024年10月份，为推动房地产市场止跌回稳，中央明确重启土储专项债，并优先收回收购“企业无力或无意愿开发”的闲置土地。这一政策转向为广东率先重启土地收储提供了直接依据。

  为什么是广东最先行动？根据广东预算报告，2024年广东政府性基金收入3452亿元，同比下降23.3%，其中受房地产市场持续调整影响，国有土地使用权出让收入（2713亿元）同比下降28.9%。广东卖地收入降幅明显高于全国地方平均水平（-16%），急需通过收储存量土地释放市场风险。

  广东破产房企数量连续多年居高。据人民法院公告网披露，2019年广东省破产房企数量约67家，在全国破产房企总数中占比18%；2020年93家，占比23%；2021年56家，占比20%。2023年，浙江、湖南、广东三省破产房企数量居全国前三位。

  “作为经济大省，广东要挑大梁。近年来广东房地产市场回落比较明显，特别是土地收入、新开工面积下跌幅度大于全国，拖累情况比较严重，主要原因在于房地产库存很大，开发商陷入困境的多，也加剧了这一局面。”李宇嘉表示。

  广东重启土地收储既是应对短期经济压力的应急之举，更是重构土地资源配置机制的长远布局，其核心逻辑在于通过政策工具创新，打通土地、财政与金融的循环堵点，为房地产行业“软着陆”提供缓冲空间。

  对房企而言，土地收储是“救命钱”，更是“重启键”。

  广开首席产业研究院院长连平预计，2025年新增地方政府专项债额度有望提升至4.5万亿元以上，加上2万亿元的化债额度，合计将超过6.5万亿元，其中部分资金将用于土地收储和商品房收购。

  国海证券测算，全国闲置土地收储规模或达1.4万亿元，若分2～3年推进，每年可为城投和房企释放5000亿～7000亿元现金流，降低债务违约风险；同时减少广义库存超5亿平方米。

  但不可否认，当前地方收购存量土地依然存在多项难点。

  据机构调研，主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素导致部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低，同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等。

  “随着更多低成本增量资金进入土地收储市场，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。”方正证券分析师刘清海认为。