中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”，000736.SZ）又一次婉拒了母公司输送的地产项目。

  8月21日，中交地产宣布放弃广州市海珠区AH10314地块国有建设用地项目的商业机会，理由是在目前整体房地产市场尚未企稳和公司目前资源条件下对该项目进行建设开发，存在较大不确性风险。这块地是其控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交地产集团”）前一天拿下的，总价约47.4亿元。

  根据同业竞争的相关约定，中国交通建设集团下属企业获取新地产项目后，都要将开发机会优先提供给中交地产。而2023年，中交地产已经放弃了长沙、三亚两个项目的优先开发权。

  高企的资产负债率和存货去化压力确实不允许中交地产随意投资。截至2023年底，该公司的资产负债率达约85.6%，地产销售的库存量同比增长129.5%。

  虽然管理层透露今年要优选体量适中、可快速周转的优质项目，但8个月过去了，中交地产还未有任何买地的动作。对此，中交地产相关人士只表示，公司也在留意市场机会，有合适的项目会考虑出手。

  投资金额大 让母公司代为培育

  中交地块此次放弃的地块位于广州市海珠区，北侧是河涌及南洲路，南侧为广州环城高速，东侧则为广州大道。地块是二类居住用地用途，用地面积约6.7万平方米，只有3万平方米可用于建设，其余为道路和绿地用地。按容积率5计算，其建筑面积约15.2万平方米。

  8月20日，该地块公开出让，被中交地产集团和广州交投睿郡置业有限公司以47.4亿元的底价竞得，折合楼面地价3.1万元/平方米。

  在公告中，中交地产表示，海珠区AH10314地块预计投资金额较大，项目投资收益率及周转效率存在一定不确定性，不符合公司目前的投资要求，目前暂不适宜建设开发该项目。参考现有的投资策略和内部资源条件，该公司决定与中交地产集团签订相应的代为业务培育协议，约定在该项目条件成熟时再由股东大会决定是否行使优先收购权，“公司保留未来条件成熟时该业务和项目纳入的机会是目前更好的选择。”

  广州业内认为，从项目本身的条件来看，虽然已是底价成交，但开发难度仍不小。地块被三条主干道夹击，三滘立交横穿而过，噪音是个很大的短板。也因此，受让人被要求合理优化建筑布局，并采取有效措施减缓交通噪声对居民生活的影响，确保建筑室内噪声达标。合富研究院表示，项目周边有一定的客群支撑，但噪音粉尘影响大，客户存在一定抗性。

  此外，该地块虽拥有南向江景资源，但容积率较高，也不适合打造针对改善型客户的中高端产品。若是面向刚需客户，市场竞争将更为激烈。

  根据中国交通建设集团2023年2月出具的《关于同业竞争的承诺函》，如该集团及其下属企业在其主营业务开展过程中获取了新的房地产开发项目，应将相关项目的开发机会优先提供给中交地产，并及时通知中交地产。而在接到通知的15日内，中交地产要对是否参与该项目开发作出决定。

  这样的约定明显利好中交地产，但该公司也不是什么项目都要，2023年已经放弃了两个送上门的项目。一个是长沙市068号地块，占地面积约5.2万平方米，容积率不大于3.84，需配建棚改安置房约2.7万平方米。中交地产认为这个项目要配建棚改安置房，预期现金流回正周期较长，且整体收益水平偏低。另一个则是三亚市的安居房项目，按13400元/平方米的价格销售，中交地产同样看不上。因此，这两个项目最后都交给中交地产集团代为培育。

  负债率居高不下 投资大幅收缩

  在放弃这3个项目的商业机会时，中交地产都强调了一点：“公司目前以控总量、控总价、差异化定位、注重周转效率为投资重点和产品定位原则。”

  该公司在2023年年报中表示，投资工作聚焦核心城市和区域，坚持住宅为主、现金为王的基本理念，进一步向城市核心聚焦，在保障投资收益指标的前提下，优选体量适中的可快速周转的优质项目。

  根据这个原则，2023年全年，中交地产只在成都和合肥各拿了一块地，总地价款仅27.7亿元。2024年至今，该公司仍颗粒无收。对比2022年234.4亿元和2021年388亿元的土地购置总金额，可谓天壤之别。

  投资的收缩与中交地产基本面的恶化息息相关。2023年，该公司实现营业收入324亿元，同比下降15.59%，归属母公司净利润-16.73亿元，分别同比下降15.6%、5029.7%。由于多个项目的销售情况不及预期，期内该公司计提了约13.5亿元的存货跌价准备，成为影响归属母公司净利润的重要因素。房子不好卖，导致库存量也在上升，截至2023年底，中交地产的地产销售库存量约311亿元，同比增长129.5%。

  今年上半年，中交地产预计归属母公司净利润亏损约10亿元，较2023年上半年的5.69亿元亏损进一步扩大。

  “资产负债率偏高”是中交地产自己在年报中提示的内部风险。截至2023年底，其资产负债率约85.6%，剔除预收款后的资产负债率为82.51%。

  今年4月份，该公司管理层表示，公司近年来主营业务发展规模较快，净资产规模相对较小，资产负债相对较高。随着行业变化，“公司将压控资产负债规模摆到突出位置。”压控方式包括以销定产、以收定支，开展定向增发、补充权益资本等。

  2023年6月，中交地产拿到了定向增发的批文，原计划的募集资金总额为35亿元。今年4月份，该公司将募资总额调整至24.8亿元。而到了6月份，定增结果显示，其实际募资总额只有4.4亿元。

  股权融资没有达到预期，通过压降投资支出控制负债率也是一条路子。但是，没有一定规模的新项目上市销售，中交地产的利润指标又无从改善。这是一个两难的抉择。