2025年3月5日，国务院总理李强在第十四届全国人大三次会议上做政府工作报告。

  报告指出，今年是“十四五”规划收官之年。要高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础。

  房地产方面，今年的政府工作报告延续了去年“止跌回稳”及“稳住楼市股市”的主基调。

  报告指出，回顾过去一年，成绩来之不易。面对多重困难挑战，我们加力实施存量政策，适时优化宏观调控，积极有效应对。特别是坚决贯彻落实9月26日中央政治局会议果断部署的一揽子增量政策，推动经济明显回升，社会信心有效提振，既促进了全年目标实现，也为今年发展奠定了良好基础。

  从2025年政策取向来看，主要集中以下几个重点：

  1、更加积极的财政政策。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

  2、实施适度宽松的货币政策。发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕。更大力度促进楼市股市健康发展。

  3、持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施。

  4、优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

  5、推进新型城镇化和区域协调发展，进一步优化发展空间格局。提升京津冀、长三角、粤港澳大湾区等经济发展优势区域的创新能力和辐射带动作用。推动成渝地区双城经济圈建设走深走实。

  政府工作报告提及今年经济社会发展政策取向时首先提到了实施更加积极的财政政策。

  拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

  从2024年5月开始，中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房和闲置土地进行收储。

  2024年5月17日，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

  9月份将资金支持比例由60%提高至100%，资金总规模达5000亿元。10月份，财政部也表态在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

  11月自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

  随后在11月8日全国常委会办公厅召开的新闻发布会上明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，2024年-2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。

  从政府工作报告可以看到，2025年，在去年新增2万亿元已经安排完毕基础上，今年继续安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，力度持续加大。

  结合政府工作报告介绍今年政府工作任务时提出：优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

  可以预见，2025年，房地产行业供给端仍将以“优化增量、盘活存量”重塑行业生态。

  一方面可以根据目前市场库存短期减少或暂停高库存城市或区域的新增土地供应。另一方面则加大盘活存量力度，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，同时加大地方政府专项债券金额，提高土地收储和收购存量商品房力度。

  目前在各地方政府2025年工作报告中，至少15个省份提及存量商品房和存量闲置土地回购等有关内容，重庆、广东等多地强调盘活利用存量用地和商办用房，加大收购存量商品房力度，以优化市场供应结构。

  我们认为，存量商品房和存量闲置土地回购是行业止跌回稳的核心引擎。在专项债支持配合下，若存量收购能够真正有效落地，不仅能够为其他政策落地成功作出表率，还能极大提振市场信心。

  政府工作报告指出：实施适度宽松的货币政策。发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展。

  “适度宽松的货币政策”和“适时降准降息”曾在2024年12月11日-12日中央经济工作会议上便已提及。此次再次提出，意味着在2024年的基础上仍有下降空间。

  据中国人民银行公布的2018年以来金融机构平均法定存款准备金率变动情况来看，2018年以来，人民银行18次下调存款准备金率，共提供长期资金约14.4万亿元。截至2024年9月27日，金融机构平均法定存款准备金率约为6.6%，较2018年初降低8.3个百分点。

  据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。较上个月持平。从趋势来看，2024年LPR共三次下调。5年期以上LPR已累计下调60个基点。

  LPR下调无论是新增房贷还是存量房贷都将产生实质影响。目前我国房贷利率已进入历史宽松阶段。

  从“更大力度促进楼市股市健康发展”表述来看，较2024年12月9日中央政治局会议“稳住楼市股市”更为积极。

  2025年至今，延续1-2月传统淡季行情，市场绝对量仍处低位，整体仍在止跌回稳行情之中，春节后多个城市成交陆续恢复到节前水平，城市、区域、项目间分化持续。

  随着3月供应稳步复苏，叠加“金三银四”为传统营销旺季，新房成交大概率环比持增。部分城市将出现局部“小阳春”，多数三四线城市或将延续筑底行情。

  在这一背景下，政府工作报告采用“更大力度促进楼市股市健康发展”，我们认为，2025年居民住房信贷政策仍有优化调整空间，刺激居民购房意愿和提高购房支付能力。在去年降低存量住房贷款利率、减轻居民利息负担1500亿元基础上，存量贷款利率仍有继续下降的空间。首付比例和新增贷款利率同样有继续下调的可能性和必要性。

　　政府工作报告指出：持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

  “持续用力推动房地产市场止跌回稳”与2024年12月11日-12日中央经济工作会议表述一致，是中央对房地产市场走向的再次强调。

  “因城施策调减限制性措施”则与之前“四个取消、四个降低”政策形成呼应。四个取消，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。（详见：重磅！五部委表态支持房地产市场）

  从目前北上广深限购政策来看，广州已全面取消限购，深圳部分区域取消，北京和上海则较之前放宽了限购条件。

  预计2025年一线城市仍将会进一步优化“限购”政策，二线城市进一步降低落户门槛，通过“以旧换新”、“购房补贴”等工具刺激改善置换需求。

  另外，报告强调今年要加力实施城中村和危旧房改造，这一系列政策措施将极大提高刚性和改善性需求的基数规模和购房支付能力，改善按揭月供预期。

  目前江苏、安徽、广东、福建等多地已经推进落地城中村和危旧房改造，以“房票”安置为基础，提高货币化安置比例，“以购代建”去库存，助力房地产市场止跌回稳。

  政府工作报告指出：深入实施新型城镇化战略行动。发展现代化都市圈，提升超大特大城市现代化治理水平，促进大中小城市和小城镇协调发展。持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发。加大区域战略实施力度。提升京津冀、长三角、粤港澳大湾区等经济发展优势区域的创新能力和辐射带动作用。推动成渝地区双城经济圈建设走深走实。

  中长期来看，新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑，深化户籍制度改革，推进常住地提供基本公共服务，强化随迁子女义务教育保障，推动将符合条件的农业转移人口纳入住房保障体系，帮助新市民落户安家，推进以县城为重要载体的城镇化建设，共享经济发展成果，减轻交通医疗和养老负担和后顾之忧，都有助于拉动购房刚性需求和改善性需求的释放。

  住建部部长此前表示：“从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的”。相对于市辖区而言，县域无疑有着更为广阔的发展空间，常住人口高基数下的城镇化率快速发展，无疑意味着更为可观的刚性需求增量。

  注重以城市群、都市圈为依托，预示着未来房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中。

  整体来看，此次政府工作报告指示明确、目标清晰，在延续了去年基调的同时又加大了力度。这对房地产止跌回稳工作具有非常好的指导意义，也有助于2025年房地产行业的平稳健康发展。

  从当前市场来看，在经历了去年四季度的修复后，目前仍处于“止跌回稳”阶段，随着3-4月份传统营销旺季的来临，部分城市也将出现局部“小阳春”。

  需要注意的是，房地产市场止跌回稳是一项系统性的工作，需要各方充分协调、共同发力，只有这样房地产各项指标才能进一步向好。