自如也要做二手房了。

  3月1日，自如以创始人名义发出内部信，宣告公司正式进入二手房买卖领域，开展二手房买卖新业务，同期自如官网、APP全面上线二手房业务板块。

  公开信显示，这一业务目前在北京、上海开展，向全网认证的合作伙伴开放自如美家房源，同时推出买卖佣金八折特惠政策。不过目前自如线上暂未有房源上线，只能留下个人信息等待自如工作人员联系。

  3月3日，中房报京津冀走访北京一自如门店时，其工作人员表示二手房业务刚推出，房源还在初始积累阶段，预计过几个月会有几百套房源上新。

  至于为何房源上新缓慢，上述工作人员解释为自如对房源选择有一定要求和标准，其上新的房源须视房源品质情况，为其提供硬装改造或智能家居包、定制设计服务后才可出售。

  自如并非介入传统的二手房中介，而是聚焦于房源美化和装修代卖。这一业务模式早在租赁业务中就有尝试，不过此前因频频曝出的劣质装修致租客身体受损的“甲醛门”，影响了自如品牌形象，也拖住了自如登上资本市场的进程。

  尤其是在租房业务受损的当下，自如需要尝试讲出足够有诱惑力的新故事。

  自如起家于租房业务，通过从房东手上租房，然后再租给客户，在房租上涨时期享受市场红利，收获房租溢价。然而，随着市场环境的变化，这种模式面临着巨大挑战。

  ICCRA发布的《中国住房租赁市场发展蓝皮书》显示，2024年北京、上海、广州、深圳四个一线城市的机构化集中式租赁住房规模总计约68.6万间，相较于2023年的四城总量同比增加了25%。

  而在需求表现方面，一线城市市场在运营层面明显承压。根据上述报告，四城在市场平均租金坪效方面均较上一年有所下滑，“以价换量”已在部分区域市场多有发生。尤其是北京，出租率已经跌至86%左右。

  也就是说，租房市场房源更多了，房租却更低了。

  “租金、空置率、租期是影响一间房子收益的三大核心变量。”房地产研究机构空·白研究院创始人杨现领分析，从需求侧看，近年来，大部分的租赁运营机构都遇到了3个较为清楚的冲击——租金下降、空置率上升、租房周期更为不确定。

  “经过多年来调整，租赁市场的供需结构、生态体系处于一个非常敏感的状态。”杨现领表示，租赁需求方面大幅萎缩，同时供给侧保障性租赁住房等功能性住房加速流入市场，租赁运营机构会受到冲击。

  而这样的冲击，打破了自如原有的平衡。自如的模式注定了它需要平衡业主与租客两端，一旦租客需求变少，业主侧的平衡也很快会被打破。

  这一困局，引发了自如2024年大范围强制解约事件。去年年中，社交平台上涌现大批被自如强行解约的租客，当时自如给出的解约理由很多，房屋装修、房屋合同到期等，但更多是房东单向解约。而当租客向房东联系后才发现，房东也同时被自如强制解约。

  有媒体透露，被要求解约的房东多以省心租模式为主。省心租模式，即房东将房子委托给自如，自如负责装修改造并且按月付给业主租金。考虑到成本问题，房东每年给自如一个月的空置期。这样的模式在市场向好时三方共赢，而一旦房屋长期空置，自如仍将继续付给房东租金，空置率的压力将由自如全部承担。

  随后，自如以增益租模式逐渐取代省心租。在增益租模式下，自如仍旧提供设计和装修服务，但却将装修成本转到房东身上，自如中长期待摊费用因此得到优化，并可以凭借供应链优势压低成本，锁定装修利润。在出租时自如则为房东提供80%的保底收益，以及租赁良好情况下的超额收益。

  不过，自如要打响“增益租”并非易事，不少房东对其不买账。甚至有房东表示，为了强推“增益租”模式，自如曾经强制降房租、停止打款，以倒逼房东升级合同。原合同到期后，要么解约，要么只能采用“增益租”模式续签。

  有前自如管家透露，解约正在成为自如一种常态化经营现象。而这样急迫的降本增效，还在从租客、房东，向内部员工蔓延。

  2022年～2023年，有多位自称自如员工在社交平台“脉脉”上爆料，自如已经开始多轮大规模裁员，涉及各个业务线，且裁员比例高。对于这一说法，自如方面此前回应称，只是对个别部门进行正常的组织优化调整。

  二手房业务，是自如从租房业务延伸而来的一个全新板块。

  在租房业务中，无论省心租还是增益租，都是在装修美化后溢价出租，其二手房业务也是同样的逻辑，通过自如成熟的供应链和装修流程压低成本，再通过房源溢价提升利润。

  自如北京一工作人员表示，自如二手房的产品包括焕新好房、清水好房、心舍好房三种，它们之间的主要区别在于装修美化程度。

  “焕新好房是精简装修美化焕新，清水好房主要是老旧房清水化改造，通过基础硬装将墙面、地面、顶面翻新，重塑水电系统等，心舍好房是按照自如心舍装修标准改造房源，智能整装后再售出。”上述工作人员说。

  据其透露，当前自如二手房收纳的房源均须进行一定程度的装修，极个别精装修的高品质房源可以直接挂牌。同时装修成本由业主承担。

  这样的业务模式考验着自如的产品打造能力和终端销售能力。自如需要做出预判：什么样的装修能抓住买家的心，美化之后价值能提升多少，去化周期又将有多长？

  这些现实问题，将决定自如的房源获取效果。

  在装修上，自如的房源美化并非传统意义上的装修，一旦装修过重，业主承受成本过高，也将推高房源总价，影响去化效果。而如果过于压低装修成本，其装修品质又将难以保障。

  比之传统二手房交易，装修代卖模式服务链条更长，自如既要紧盯装修美化，又要承担房源的包销代买职能，因而很难在短时间内走出规模效应。如上述自如二手房工作人员称，北京将在未来3个月内上新几百套房源，这样的规模体量很难与贝壳、链家、我爱我家等传统巨头相提并论。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析，二手房交易市场竞争激烈，后来者自如需要在渠道和营销上投入更多心力。

  当前自如二手房主要落地北京、上海，并采用了市场主流的双边收佣模式。北京市场按照买卖双方各1%收佣，上海按照卖家1%、买家2%收佣。在8月31日前的推广期内，买卖双方佣金均可打8折。

  对于自如切入二手房赛道，睿和智库分析可能是为再次冲击上市做准备。“自如曾在2018年～2020年密集融资4次，但此后再无融资相关消息。同时，其上市传言一传再传，也不见落地。”

  “上市受阻和融资困难一直是自如的痛点，二手房业务的拓展可能为其带来新的增长点。”柏文喜表示，这一业务能否成为自如上市的敲门砖，还取决于二手房业务是否能够快速成长并实现盈利。