2025年1月35个重点城市二手房成交高位回落，同环比齐降，不过与去年春节月2024年2月相比仍显著增长80%。

  分能级来看，一线高热不退，京沪深新政效应延续，业主降低预期以价换量刺激刚需客群入市，整体成交量延续高位，二三线城市分化持续加剧，成都、宁波、佛山等迎来阶段性放量，二手房成交量同环比齐增，武汉、青岛、长春、长沙、无锡、常州、清远等成交略显疲软，长沙、清远等同环比跌幅均在五成以上。

  在成交放量的城市中，成都、上海、北京单月成交量突破百万，销量居前三。

  究竟背后原因几何？2025年1月三城二手成交结构又出现了哪些新特征，客群置业偏好又存在哪些改变？

  克而瑞研究中心梳理了重点35个城市2025年1月二手房市场成交情况，结果发现仅成都、上海、北京单月成交面积突破100万平方米。其中成都二手房成交面积168万平方米排重点35城第一，上海成交面积140万平方米排第二，北京第三，成交面积118万平方米。

  成都、上海、北京三城总成交面积426万平方米，占重点35城比重高达26%。

  聚焦到这三个城市来看，近几年二手房成交韧性仍显著好于新房，2021年以来二手房成交占比均呈现波动上行趋势。

  北京是三个城市中二手房成交占比最高的一个，其二手房成交面积占比从2022年的70%，升至2024年的77%，截至2025年1月，北京二手房成交占比达78%，较2022年增长8pcts。

  上海二手房成交占比在三个城市中排第二，其二手房成交面积占比从2022年的57%，升至2023年的62%，再到2024年继续上升，达72。截至2025年1月，上海二手房成交占比达74%，较2022年增长17pcts，为三个城市中增幅最高。

  成都2022年二手房成交面积占比为49%，2023年涨至53%，到了2024年进一步涨至61%。截至2025年1月，成都二手房成交占比达59%，虽然与2024年相比略有下降，但与2022年相比仍增长了10pcts。

  聚焦到成交总价来看，成都虽然成交面积占首位，但成交结构与北京、上海形成了典型的差异化特征。

  成都总价100万以下成交不仅是主力且占比增长显著，涨幅在各面积段居首，从2024年的46%涨至2025年1月的47.2%，涨幅达1.2%。跌幅最高的为总价100-200万总价段，从2024年的40.6%跌至2025年1月的38.3%，跌幅达2.3%。

  但从成交总占比来看，200万以下总价成交占成都八成以上购买量。此外，200-800万中改高改总价段成交占比也出现了小幅增长，1000万以上总价段成交占比无明显变化，可见改善和高端购买力相对持稳。

  上海和北京从成交结构来看高度趋同，刚需购买力增长疲软，中高改购买力相对坚挺。总价200万以下成交虽然为主力，但2025年1月明显出现了占比下降态势，增幅较为显著的集中在中改600-800万元和高改1000-3000万元。

  上海总价600-800万元成交占比从2024年的5.5%涨至2025年1月的6.2%，涨幅达0.7pcts，总价1000-3000万元成交占比从2024年的3.9%涨至2025年1月的5.2%，涨幅达1.3pcts，总价1000-3000万元成交涨幅也是上海各总价段成交套数中涨幅最高。

  北京总价600-800万元成交占比从2024年的3.0%涨至2025年1月的3.4%，涨幅达0.4pcts，总价1000-3000万元成交占比从2024年的1.3%涨至2025年1月的1.8%，涨幅达0.5pcts。

  从成交面积段来看，仅成都70平方米以下极致刚需成交占比出现了增长，上海、北京均出现了不同程度下滑，而大面积段100平方米以上均出现了普涨行情。

  成都二手房市场仍吸纳了部分买不起新房的刚需客群，尤其是70平方米以下2025年1月成交套数占比达23.8%，较2024年全年仍持增1.1个百分点。

  相较而言，上海、北京高改和豪宅市场相对坚挺，140-160平方米和180平方米以上成交套数占比持增，且增幅在不同面积段中居前，这点也不难理解，优质豪宅受限于新房供应有限，高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。

  具体到项目层面，成都刚需小户型主要依托业主降价持续跑量，70平方米以内户型成交折扣率（成交价/挂牌价）由2024年的97.37%降至95.34%，热销项目集中在50-60平小面积段低总价产品，典型代表为成华区蓝光Coco时代、青羊区金沙揽胜、高新南区中铁城锦南汇等，2025年1月成交均价较2024年全年均有小幅回调，降幅均在3%以内，不过成交量稳步上升，较2024年月均值翻番。

  与成都降价跑量略有不同，京沪高端住宅相对坚挺，2025年1月上海、北京部分热销二手住宅项目量价齐升，尤其是处于热点片区的140平方米以上大面积段，保值增值性良好，以上海浦江华侨城为例，2025年1月成交套数高达13套，整体成交均价较2024年上涨19%，成交量较2024年月均值增幅也达32%。

  预判后市，我们认为，短期来看京沪蓉二手房市场还将延续震荡行情，高改和顶豪需求相对稳定，成交占比或将延续稳中有增，而增幅大小还将受到新房高改和豪宅盘供应影响。

  而从刚需客群购买倾向来看，成都二手房业主若延续降价策略，还将带动一波刚需客群入市；而对于京沪而言，市区和远郊老破小都将面临不小的去化压力。