核心城市二手房市场延续回暖势头，并表现出较强的价格修复动能。

  “我基本下个月开始涨价，挂牌价每月涨两万。”这是杭州某学区房房东当下的心态，而据中介人员反映，现在房东谈价确实没有年前好谈了。

  表现在数据层面，据CRIC统计，典型城市样本小区1月有49.48%的小区成交价环比上升，房价上涨小区占比进一步扩大。

  整体来看，二手房议价空间持续收窄，买卖双方价格预期趋同，市场活跃度显著提升，信心加速修复。

  二手房成交价持续回升。

  CRIC以北京、上海等11个典型城市近2个月交易量大于5套的二手房小区为样本统计数据显示，1月有49.48%的小区成交价环比上升，较2024年1月增加4.79个百分点，较上月增加1.18个百分点，房价上涨小区的占比已连续四个月增加。

  尽管受年底成交集中释放的影响，1月成交节奏有所放缓，但高频成交的小区数量同比上升7.62%，市场活跃度相较去年同期有所提升。

  与此同时，二手房东的心理预期进一步走强。

  从挂牌价来看，11城样本小区房源挂牌价环比上涨的比重达到了42%，同环比齐涨且涨幅有扩大趋势。

  对比成交价与挂牌价，两者均延续上行趋势，且涨幅进一步扩大，而价格回暖的迹象更为明显。在价格与预期同步改善的推动下，市场信心持续修复回升。

  2024年下半年以来，二手房成交价和挂牌价之间的差距逐渐缩小，这意味着二手房整体议价空间持续收窄，成交价格向挂牌价靠拢的趋势愈发明显，反映出卖方信心的进一步回升。

  CRIC数据显示，2025年1月，典型城市二手房平均议价空间为18.1%，较2024年12月下降了0.5个百分点。自2024年8月以来，议价空间已连续6个月收窄。

  其中武汉、西安平均议价空间已经收窄至10%以内，而在南京和苏州甚至出现部分小区成交房源最终价格超过挂牌价的情况，尤其是在改善、高端房源板块，买房信心有所恢复。 

  11个典型城市中，西安、苏州均已连续两个月有过半小区房价环比上涨，其中1月苏州更是有84.51%的小区房价环比上涨，市场信心持续提振。

  另外，北京、广州、武汉在2024年12月房价上涨小区占比短暂回落之后，1月年初房价迎来“补涨”，市场信心有所修复。

  从同比数据来看，广州、深圳、苏州、天津、武汉、西安的房价上涨小区占比较2024年1月均有所提升。

  房价呈现结构性回暖，改善及高端房源成为本轮信心修复的核心支撑。

  CRIC数据显示，改善类小区房价在1月延续了上涨趋势，58.04%的小区房价环比上行，较上月增加6.3个百分点，涨幅进一步扩大。高端小区房价在12月短暂回落后，1月迎来明显反弹，65.85%的小区房价环比上涨，较上月增长14.36个百分点。

  议价空间方面，高端小区表现同样突出，1月议价空间消失（-0.4%），意味着部分成交价格已超过挂牌价，显示出市场对优质房源的竞争加剧。改善类小区的议价空间降至9.11%，较12月进一步缩小7.4个百分点，买卖双方的价格预期趋同。

  相比之下，刚需类小区房价上涨占比为 44.76%，与上月基本持平，市场表现较为稳定。议价空间较去年12月扩大2.6个百分点至22.93%，买卖之间博弈空间仍然较大。

  随着二手房市场企稳回暖，卖方的预期逐渐转强。重点城市二手房议价空间已连续六个月收窄，高价成交占比提升推动价格中枢上移，核心板块的示范效应逐步向全域扩散。

  随着"以旧换新"政策持续显效，二手房市场回暖对交易链条的疏通作用愈发显著。价格筑底信号从核心城市向外传导，从存量市场向增量市场递进的趋势愈发明朗。

  随着中央部委一系列稳市场政策的全面落地，这种由点及面、由量及价的市场修复，有望推动2025年房地产行业逐步实现从规模筑底到价格筑底的实质性跨越。