重点城市土地市场积极信号频现。

  2月以来，北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，拉动平均溢价率升至13.4%。

  这是自2021年7月以来溢价率首次突破10%。

  尽管2月土地成交面积同环比持续回落，但土地成交金额同比上涨39%，重点城市多宗地块刷新地价纪录。

  一二线城市土地市场高溢价地块频现的同时，三四线城市仍以底价成交为主，这背后凸显市场热度的分化与房企投资逻辑转向，也折射出各地稳市场进程的差异。

  随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的投资意愿持续增强，上半年土地市场热度有望延续。

  2月土地供应规模延续低位，CRIC数据显示，截至2025年2月25日，全国300城土地供应量为2702万平方米，环比下降22.6%，同比下降36%。

  不过，各地土地供应也有不少亮点，比如北京、杭州、苏州等核心城市均拿出了确定性较强的高端优质宅地，持续优化土地资源配置。

  再加上预供地制度对于土地的筛选作用，预计2025年全年土地供应端将维持提质缩量，并成为促进房地产筑底企稳的有力抓手之一。

  从成交层面来看，全国300城经营性土地招拍挂成交2283万平方米，环比下降52%，同比下降6%。

  一二线城市优质地块成交占比仍在上升，受此影响2月平均楼板价环比上月同期增加48%。

  杭州、西安成交建面超过50万平方米，上海、北京、杭州成交金额超过100亿元。

  从成交总价TOP10地块分布来看，北京、上海、杭州占据七席，单价TOP3均来自上海。其中成交总价最高的是上海虹口区宅地，起拍价64.86亿元，该地块位于内环瑞虹新城板块旧改地块，共吸引5家竞买方，最终经过184轮报价后，由金茂和庆隆联合体竞得，成交总价89.64亿元。

  土地市场热度延续。

  截至2月5日平均溢价率13.4%，较上月增加了4.7个百分点，再创新高。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%。

  成交总价TOP10地块中有6宗地块溢价率超过20%，其中杭州城东新城安琪儿的46号地块，更是拍出了72.5%的溢价率。

  2025年1、2月份大量高总价地块的高溢价成交，为行业筑底企稳开了一个好头，也大大提振了业内和相应客群的心理预期。

  值得注意的是，近期多宗地块地价纪录被刷新。

  比如杭州城东新城，5天内两次刷新板块地价纪录。

  再如郑州金水区一宗宅地拍出了87%的溢价率，创近三年以来溢价率新高。

  而上海在月末协议出让静安的高品质袖珍地块，若在3月1日成功通过公示期，将以16万元/平方米的单价刷新上海新的地价纪录。

  随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的竞拍信心有望进一步提振，预计上半年将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市，新房成交表现向好、潜在库存控制得当板块的土地热度有望先一步回升。

  进一步分析来看，上半年土地市场预计将呈现两大趋势：一是重点城市优质宅地高溢价成交将成为常态，如杭州、苏州等点板块地价已出现点状突破；二是土地热度回升范围从核心城市的核心板块向外扩散，具备“低库存+强购买力”双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。

  整体来看，政策端重点仍在盘活存量土地、降低库存压力，尤其是北京上海、杭州、宁波等一二线城市均在月内表态，将进一步加强推动高品质住宅的提质扩面，结合2月土地供应规模持续收缩，预计2025年上半年土地市场供求规模仍将维持低位运行。

  从热度来看，得益于新增供地质量的持续提升，以及控规调整、税费减免、购房补贴带来的需求侧预期向好带来正向反馈，上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，并有望迎来更多高热地块的成交。而土拍热度又将反向强化市场预期，形成正向循环，从而助力房地产行业加快筑底企稳。

  对于大部分三四线城市而言，仍需借助2025年地方债务空间扩容的政策窗口，严控供地规模并聚焦核心区供求调整，优先盘活关键区域闲置土地，以点带面扭转市场预期，实现渐进式筑底。