在房地产行业深度调整阶段，标杆房企迎来新一轮组织架构调整。

  整合、收缩、合并等成为本轮组织调整的关键词。

  收缩战线背后，不仅是对市场环境变化的响应，更是企业战略转型的集中体现。

  不过，在以“瘦身”“压缩”为主的调整中，仍然有一个业务板块，成为众多房企扎堆新设部门和平台的主要方向——代建。

  房企入局代建的速度比想象中还要快，TOP50房企中已有七成以上增加了代建业务板块。

  在不确定的环境下，代建或将成为房企寻找新业务增长的突破口。

  自2023年以来，房企组织架构进一步压缩，并且这一趋势已蔓延至头部房企。

  比如，绿城中国、金地集团、碧桂园和万科地产组织架构调整次数就有三次，保利发展、招商蛇口等房企业也陆续经历了两轮调整，另外，新希望、德信、中海地产等多家房企也调整了一次。

  2021年房企组织架构调整方向迎来转折。在此之前，房企组织架构调整往往是从二级拉升至三级，布局扩张增设区域城市公司，亦或是增加业务板块。而此后，整合、收缩、合并等成为组织调整的关键词。

  CRIC通过梳理典型房地产企业2023年以来组织架构调整的情况发现，调整的大方向整体以“收缩”为主。

  碧桂园在2023年连续三次调整组织架构，最新一轮是在去年12月，彼时碧桂园将公司14个区域整合成7个，合并完成后，公司总区域数量从28个减到21个。

  另外，万科在2024年以来也对南方区域、上海区域、西北区域和北京区域都进行了合并、收编动作。

  除了组织架构调整，中交房地产和美的置业还进行了架构层级的收缩，原本的三级架构被压缩为两级，通过集团直管城市公司的模式，缩短了管理、决策链条，提高企业整体效率，减少浪费。未来预计还将有更多房企恢复两级管控模式。

  一个明显的趋势是，本轮组织架构变动已经由中小房企加速过渡到龙头企业，且多为央国企。

  这意味着，市场修复期中即便是有“身份背书”的央国企同样遭受压力，需要通过管理途径来降本增效、穿越周期，同时央国企也在不断通过市场化管理手段来进一步巩固自身的行业地位。

  在房企组织架构调整中，有一个值得关注的亮点：即2024年1月份，绿城管理西南区域合并了绿城中国的西南区域。

  这个调整一定程度上体现了目前代建业务的强势。同时反映出增加代建业务板块已成为房企架构调整的主要方向。自2020年前后房企入局代建以来，TOP50房企已有七成以上开展了代建业务。

  为了增加代建业务板块，房企在组织架构调整上主要有两种方式。

  第一种方式，成立独立代建公司或子公司，相对独立于原有的地产开发业务。

  典型代表除了绿城管理以外，碧桂园旗下的凤凰智拓也同样是独立经营的企业，内部有完整的业务链条，此外上坤地产2023年2月份成立独立的代建公司并推出“久筑共建”品牌，2024年1月，招商蛇口宣布设立代建业务专业公司，统筹管理代建业务，成为率先成立独立代建平台的央企房地产开发商之一。

  第二种方式，将代建业务作为集团业务的一部分，丰富集团的业务类型、增强集团整体竞争力。

  典型如华润置地，其“3+1”业务模式中，“开发销售型、经营性不动产、轻资产管理”为三大主营业务，而代建代运营业务则属于生态圈要素型业务，共同组成华润的业务组合；此外，龙湖集团的代建业务龙智造则属于五大航道中智慧营造航道。

  除了在组织架构上选择代建赛道进行突围以外，房企还积极拓展代建的品牌影响力。据CRIC不完全统计，截止2024年8月已有30余家房企设置了代建平台专用公众号，以专注提升代建的品牌传播力和影响力。

  组织架构的变动背后，可以看出越来越多的房企正在入局代建。

  代建逐渐从蓝海走向红海，行业竞争激烈程度日渐提升。未来房企想要提升自身市占率和影响力，在行业内站稳脚跟，需要面临更大的挑战和从更多方向同时发力，搭建更具有竞争力的代建平台。

  代建平台的专业化、数字化、资源整合能力是提升总体代建水平的三大支柱。

  首先，专业化能够在全过程代建代销服务中，帮助房企快速进行项目定位、开发管理等专业性较强的工作，这也是专业代建平台和小型项目开发商、城投公司最显著的区别。

  其次，数字化、智能化管理能力提升，能够实现精细化的管理和全流程控制，不仅对于代建方的管理大有益处，也能够更大程度满足业主方进度管理需求，降低代建方与业主方的沟通成本。

  最后，提升资源整合能力、构建专业人才队伍，实现资源共享和优势互补，是提升企业代建水平的根基。

  本质上来讲，代建业务是品牌和管理的输出，强大的品牌影响力是企业能力的背书。因此，品牌建设也是代建平台建设的重要工作。

  在竞争日趋激烈的代建行业，房企想要取得优势，必须内功外功双管齐下，对内提升自身总体代建水平，对外同步增强品牌建设能力，在两方面共同支撑下打造起自身的护城河，从而实现突围。

  房企在宏观经济波动与行业深度调整的周期中，持续进行组织调整，以更为高效、灵活的组织架构作为基础，采取了更为收缩、谨慎的运营方式应对市场挑战和风险。

  在组织架构优化的同时，房企也积极在不确定环境中寻求新的业务增长点，代建这一新赛道，成为房企实现突围的重要突破口。

  随着行业调整的深入以及转型为高质量发展，房企需要通过业务模式创新，拓展业务范围，增强自身竞争力，才能在复杂的宏观环境中赢得持续发展的可能性。