“千亿规模理想”的保利置业交出了一份并不理想的业绩报。

  3月20日，保利置业集团（00119.HK）召开2024年业绩会，董事会主席万宇清、执行董事兼董事总经理胡在新、副总经理兼财务总监刘忱以及副总经理彭祎等管理层出席。业绩报告显示，2024年，集团收入约402.08亿元，同比下降1.8%；期内录得年度利润为9581.4万元，较上年16.32亿元出现明显下降，降幅高达94.13%。收入、利润录得双跌。

  面对这一业绩，保利置业表示，净利润大幅减少原因是毛利率下滑和计提发展中及持作出售物业减值拨备的增加。

  这也是胡在新接任保利置业执行董事及董事总经理一职后的首份业绩报。2024年3月14日，胡在新“空降”保利置业，对于他的到来，保利置业寄予了厚望。调任之前，胡在新已经是保利发展的第三号人物。据内部人士称，胡在新还是刘平身边最依赖的高管。

  对于2025年的发展，胡在新也在会上进行了介绍，保利置业全年销售额将会维持在500亿元以上规模，今年可售货量与去年基本持平，约在1200亿元。

  保利置业管理层曾表示要以5年时间再造一个“保利置业”，争取在2025年达到1000亿元销售规模，如今看来依然困难重重。

  规模与利润失衡

  保利置业正面临“规模与利润失衡”的核心矛盾。

  年报公告显示，2024年保利置业的营业收入为402.1亿元，同比减少1.8%；毛利润同比减少了21.1%至66亿元，因此毛利率同比降低了4个百分点至16.4%。与此同时，净利率同比下降了3.8个百分点至0.2%；归属母公司净利率同比下降了3个百分点至0.5%。归属母公司核心净利润为3.42亿元，同比减少80.6%，归属母公司核心净利率也同比下降了3.5个百分点至0.8%。净利率水平降至冰点，企业盈利压力加大。

  对于下降原因，保利置业表示，主要由于受内地和香港房地产市场下行的影响，导致年内结转项目毛利率下降。同时对发展中物业和持作出售物业计提减值，项目主要包括香港朗誉、济南保利山语及常州保利景玥府等。

  与利润规模形成鲜明的对比，保利置业财务结构全面改善，现金流充裕。

  2024年，经营性现金流净流入68亿元，促进总借贷净减少34亿元或4.7%。资本结构持续优化，年内通过发行港币39亿元可持续发展挂钩银团贷款和人民币50亿元公司债券等置换到期债务，推动企业平均资金成本下降50个基点至3.38%。2025年1月，集团再次获批70亿元公司债券发行额度，将抓紧融资窗口、把握低息渠道，有序推进债务优化工作。

  据了解，2020年~2023年，保利置业销售额分别为521亿元、566亿元、502亿元、536亿元。2024年，公司实现合约销售542亿元，同比增长1%；合约销售面积212.1万平方米，合约销售均价25546元每平方米；其中，长三角和大湾区销售占比达到73%，增长6个百分点。

  从具体楼盘来看，香港澐璟、杭州桂月云翠、上海保利琅誉、上海保利印象青城、济南保利珑誉、香港朗誉、广州保利西悦湾、崑山保利璀璨璟园、深圳保利龙誉、宁波保利瑧誉和宁波保利金茂府这11个项目合约销售金额超过10亿元。

  截至2024年12月31日，集团共有55个在建及待建项目，总建筑面积约1316.4万平方米。年内新增土地储备总建筑面积约96.4万平方米，土地成本保持在合理水平。

  2020年业绩会上，保利置业的管理层曾表示，“十四五”期间（2020年~2025年）要再造一个保利置业的目标不动摇，争取达到销售1000亿元。亿翰智库分析称，从目前的情况来看，保利置业在2025年达到千亿的销售规模难度确实有点大，今年公司便不再提及这个目标，而是致力于维持500亿元的规模。

  政策有望帮助软着陆

  “我们相信2025年楼市将会迎来平稳的过渡阶段，为高质量经济的发展提供一个坚实的支撑。”胡在新表示。

  目前，楼市调控政策已进入历史最宽松阶段，今年集团关注重点将是已公布政策的落地情况和传导效率，尤其是关于旧改和收储的财政支持力度。同时，将积极推进存量资产的调规和盘活工作。

  年报显示，2025年房地产投资或仍将承压，但政策有望帮助企业实现软着陆，带动主要指标跌幅收窄，逐步修复购房者信心。集团在积极争取利好政策的同时，也要夯实自身的发展基础，将顺应和预见行业发展趋势，着力建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，推动房地产行业转向新模式和高质量发展。

  胡在新称，虽然现在行业还比较艰难，但市场依然存在结构性的一些机会，特别是在一线城市和一些部分重点的二线城市的核心区域。

  对于销售目标，胡在新表示，将会是维持在500亿元以上的规模，而今年可售的货量跟去年基本持平，大概在1200亿元。

  今年以来，土地市场热度飙升，不少核心城市频现高溢价宅地，投资者也更关注保利置业今年会否有更激进的拿地扩张计划。

  对此，彭祎表示，管理层关注到热点城市近期的土地溢价率有所上升，保利置业今年将持续关注市场的机构性机会，但也将坚定自身的投资定力，研究好每个城市每块地，不会随着市场的热而热。

  万宇清则进一步表示：“不投资，不愿意冒一点风险，肯定是没有收益的，但如果有项目的单价或总价太高，投资风险太大，可能得不偿失。”

  在万宇清看来，在现金流安全的基础上，保利置业今年在投资额度与力度上会更加激进，但在具体项目的判断上，保利置业依旧谨慎，避免“行差踏错”。

  值得关注的是，管理层在业绩会上明确，投资方式上除了传统的招拍挂、合作和收并购以外，保利置业2025年也将在代建业务上做出更积极的尝试。

  年报显示，去年保利置业在贵阳的代建项目首开去化率达到八成，这也对该公司新一年在探索轻资产模式、拓展多元化收入上有了更多的鼓励和刺激。而如何在盈利困局下找到企业新的增长亮点，也是保利置业以及行业整体未来必须思考和解决的难题。