在行业深度调整期，民营房企的生存法则正被重新审视。

  “民营房企如何更好地活下去？” 龙湖集团董事会主席兼 CEO陈序平在回应中国房地产报记者提问时，分享了龙湖如何提前“踩刹车”，主动降负债的经历。他强调龙湖始终将安全性放于一切发展的首位，保持克制、审慎、高度自律的态度，以战略定力和余量思维应对周期的不确定性。

  3月28日披露的2024年财报显示，这家始终保持绿档记录的房企，不仅实现1274.7亿元营收，更通过开发+运营+服务三轮驱动，构建出21%营收占比的经营性收入护城河，其2.39倍的股息利息覆盖倍数和16%毛利率，在行业调整期显得尤为难得。

  当行业告别“高杠杆、高周转”的野蛮生长时代，龙湖用数据证明：活下去不是靠运气，而是靠战略远见构筑的护城河。其“安全边际+内生动力”的双轮驱动模式，不仅为自身赢得发展韧性，更为民营房企突围提供了可复制的解决方案。这种穿越周期的底层逻辑，或将重塑房地产市场的竞争法则。

  70亿元盈利破局寒冬

  有息负债降至1763.2亿元

  当行业深陷盈利寒冬，龙湖集团以70亿元核心净利和1763亿元降负债的“成绩单”，在房企生存战中撕开一道裂缝。

  Wind数据显示，2024年预告业绩的90家内地房企中，仅3成能实现正向盈利。瑞银报告更预警行业盈利将同比暴跌27%，较年中预测的22%跌幅进一步恶化。在此背景下，龙湖核心净利达69.7亿元，毛利率16%较行业均值高出8.2个百分点，堪称行业特例。

  放眼行业，龙湖是2024年少数盈利可观的房企之一，其管理层介绍，这得益于公司开发+运营+服务三大业务板块，构成了驱动集团整体向前发展的内生动力。年报显示，该公司运营及服务板块贡献营收267.1亿元，占集团总营收21%。

  在行业“缩表”浪潮中，龙湖的负债管理堪称教科书级操作。有息负债较年初大降163亿元至1763.2亿元，净负债率51.7%较行业均值低32个百分点。更值得关注的是其债务结构：银行融资占比83%，经营性物业贷及长租贷占47%，平均融资成本压至4%，账期拉长至10.27年。

  “龙湖的债务结构安全边际远超同行。”标普信评分析师指出，其1年内到期债务仅占17.2%，外币债务占比13.6%且全部完成汇率对冲，这种"长短债配比+货币对冲"的组合拳，极大降低了流动性风险。

  “这几年整个房地产的调整出乎所有人的预料，2022年我们就开始主动做收缩，提升组织效率，最近三年，存货降了一半。”陈序平说，正是因为提前“踩刹车”，克制投资的冲动，保证了经营性现金流为正。

  今年以来，龙湖持续保持审慎的财务策略与有序的偿债铺排。在2025年1月，龙湖提前行权回售了“22龙湖01”“20龙湖02”两只债券，合计39.775亿元；3月4日，龙湖如期兑付“20龙湖04”，行权回售金额约25.02亿元人民币。截至目前，2025年一季度到期的65亿境内公开债券已全部提前或如期兑付。

  中金公司首席地产分析师认为，龙湖三年前开始的降负债布局极具前瞻性：“当同行在2021年加杠杆冲刺时，龙湖已将负债率控制在70%以下，这种逆周期操作赢得了战略回旋空间。”这种战略定力在2024年转化为真金白银：全年提前兑付债务超180亿元，境内公开市场债券全部清零，境外债券占比仅5%且无2027年前到期压力。

  新旧动能转换

  开辟“第二曲线”甚至“第三曲线

  “楼市筑底趋势比较清晰，预判2025年下降空间有限。” 龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠的预判，正随着政策暖风逐步应验。自去年中央政治局定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，行业新旧动能转换加速，房企战略升级进入深水区。

  在政策窗口期，龙湖展现出敏锐的土地嗅觉。2024年精准补仓北京、上海等9宗优质地块，新增土地储备权益面积39万平方米，总土地储备面积达2426万平方米。中指研究院分析指出：“龙湖的拿地策略既保证了核心城市布局，又将权益比例控制在合理区间，为后续开发留下充足弹性。”

  当行业告别 “三高”模式，龙湖的“空间即服务”战略已结出果实。2024年经营性收入267.1亿元，同比增7.4%，占集团总收入21%。其中商业运营收入135.2亿元，毛利率高达75%；物业服务收入131.9亿元，增速达10.4%。

  “龙湖用十年时间培育的第二增长曲线，正在成为穿越周期的核心支撑。”机构分析师认为这种业务结构转型不仅增强了抗风险能力，更重构了房企估值逻辑。

  商业板块数据显示，旗下89座商场覆盖全国23城，出租率97%，合作品牌超6900家。全新升级的龙智资管航道中，冠寓保持行业前三规模，出租率95.3%；活力街区“欢肆”已布局5城，合肥、成都项目3月28日正式开业。

  据龙湖管理层介绍，在轻资产服务领域，智创生活通过HALO平台实现多场景智慧管理，服务小米、华为等标杆企业；代建品牌“龙湖龙智造”全年销售额破百亿，代建面积800万平方米，跻身行业第一梯队。

  “龙湖的转型不是被动应对，而是主动求变。”中金公司地产首席分析师指出，其“开发+持有”模式在周期波动中展现出强大韧性。当前4%的融资成本、10.27年的债务久期，以及经营性业务贡献的稳定现金流，构成穿越寒冬的“三驾马车”。

  国际经验同样印证这一路径的可行性。参考美国、日本等成熟市场，低负债率叠加高经营性收入的房企，往往能在行业出清后获得估值重构机遇。龙湖的转型样本，正为行业提供新的生存法则：当潮水退去，拥有真实运营能力的企业终将浮出水面。