地方国资的收储行动现大单交易。

  8月10日，华发股份发布公告，拟与珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源，以下合称“存量商品房”），总交易金额不超过120亿元。

  由于华发集团是华发股份的控股股东，因此，上述交易也构成关联交易。

  华发股份认为，此次交易是为积极响应党的二十届三中全会关于“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的工作部署，助力珠海市加快建立租购并举的住房制度，完善“市场+保障”住房供应体系，同时盘活公司存量资产，进一步促进销售，稳定现金流。

  受该事件影响，华发股份8月12日股价曾一度涨超6%，不过尾盘回落，而8月13日该公司股价也未能延续上涨，收报于5.88元/股，当日下跌2.49%。

  二次合作收储 交易金额不超120亿元

  虽然在此之前，广东省内已有广州增城、江门、深圳等城市的地方国资进行过存量房收购计划，但珠海国资此次存量房收购计划涉及的交易金额规模较大，最高可达120亿元，且有明确对象，即华发股份。

  实际上，这也并非华发股份与华发集团在存量房收购方面的首次合作。

  7月底，华发股份就曾发布公告表示，公司全资子公司珠海华发资管公司拟通过转让其全资子公司珠海华奔投资有限公司（以下简称“华奔公司”）100%股权的方式，将华奔公司名下存量房产转让给华发集团全资子公司珠海市安居集团有限公司（以下简称“珠海安居集团”），转让价格为26556.29万元。

  华奔公司的主要工作就是开展“以旧换新”房源的收购。据公开资料显示，截至目前，华奔公司设立全资子公司共75家，共计收购了79套住宅物业。截至今年7月25日（经审计），珠海华奔总资产约为3.2亿元，净资产约为2.6亿元；实现营业收入0元，净利润-5.81万元。

  此次，华发股份与华发集团二次合作进行“收储”，双方交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权；交易价格则根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。

  此次交易的主要用途是助力珠海加快住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给。

  “华发股份作为华发集团的上市平台，对于集团整体战略的实施具有举足轻重的作用。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，通过此次收购，华发股份能够实现多方面的目标，包括去化市场存量、缓解资金链紧张以及承担公共职能等。大股东的支持对于上市公司至关重要，这种“肥水不流外人田”的策略，不仅能够提升华发股份的市场竞争力，还能够增强其在租赁平台方面的能力。

  不过，一般而言，存量收购的第一原则是实现资金平衡，因此收购的多为存在保交房压力、债务压力或者资金链压力的房源。

  而从华发股份2023年经营指标来看，销售额实现同比增长4.8%至1259.9亿元，实现并表回款超800亿元，经营性现金流量净额505.44亿元，同比增长31.12%。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，从这些数据来看，华发股份的资金状况相对稳健，库存问题似乎并不是其主要面临的难题 。不过，公司一季度的营收和净利润同比有所下降，现金流量净额也出现大幅下降，这可能反映出公司在短期内面临一定的资金压力 。

  正因如此，华发股份今年以来的拿地活动骤减。根据中指院数据显示，今年上半年华发股份权益拿地金额仅为24亿元，在业内排行第43位，而去年同期，华发股份权益拿地金额接近百亿元，排行第13位。

  李宇嘉认为，面对房地产市场下行压力，华发股份需要有效管理到期债务的偿还以及项目的交付，以确保资金链的稳定，而通过销售和回笼资金，华发股份能够更好地推动在珠海和全国各地的拿地活动，同时维护其品牌和市场信任度。

  地方国资收储加速 收储过程仍面临挑战

  在国家相关部门号召下，近期，多地国资开始积极收储存量商品房，以应对房地产市场的库存压力，并加快保障性住房的建设。

  此前，深圳市安居集团有限公司也宣布，拟开展收购商品房用作保障性住房的工作，向深圳市域征集商品房项目，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

  据中原地产研究院统计数据显示，截至8月上旬，包括深圳、广州、杭州、苏州、珠海在内的全国70多个城市已发布由地方政府或者国企收购存量住宅用作保障房的相关政策。

  这些政策旨在通过“以购代建”的方式加快保障性住房的建设速度，同时有效去化房地产市场的库存，缓解开发商的资金压力。

  为支持地方国有企业收购已建成未出售的商品房用作保障性住房，中国人民银行特别设立了3000亿元保障性住房再贷款。然而，收储过程中仍面临一些挑战。

  “主要是收储价格的确定、供需错配问题等。”在一位不愿具名的华东房企人士看来，目前各地确定收储价格主要有两种模式，一是参考同地段保障性住房重置价格，二是以同区位商品房价格的一定比例进行收购。一般而言，交易双方会对收储价格进行博弈，开发商角度将争取更高的收储价格以保障公司利益，地方政府将争取更低的收储价格以提升保障房的租金收益率。

  虽然收储过程面临挑战，但由于政策层面积极支持，有不少机构预计后续收储节奏依然有望加快。

  申银万国在其近期研究报告中就表示，从目前各地落实情况看，伴随近期珠海、深圳收储政策相继落地，预计后续地方收储也有望加速，这也有利于房企估值修复。其认为在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。