这是国资团队全面入驻后，万科交出的首份成绩单。

  3月31日晚间，万科发布2024年度业绩公告，数据难言乐观。2024年，万科营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归属母公司净利润-494.78亿元，止盈转亏。

  不同于往年，这次万科没有召开业绩发布会，而是于3月31日晚间发布了一则投资者关系活动记录。此次活动类别被定位为“分析师会议”，万科董事会主席辛杰、执行副总裁郁亮、财务负责人韩慧华以及董事会秘书田钧出席。参与调研的机构有花旗证券、广发证券、中信证券、摩根斯坦利、招商证券、国信证券、中金公司。

  这份活动记录中，对于管理团队调整、2024年业绩亏损、债务兑付压力、现金流下降、存量盘活等投资者非常关心而又敏感的话题，万科管理层作出回应。

  万科有关负责人表示，在政策引导和支持下，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。2025年万科将全力以赴，坚持用改革的办法解决发展中的问题，推动万科重回健康发展轨道。

  这日晚间，万科还发出一则公告：因工作调整原因，刘肖申请辞去公司执行副总裁、首席运营官等职务。刘肖辞去上述职务后，仍在公司工作，联系战略投资业务。

  据悉，在任期间，刘肖主要负责集团战略与研究、投资交易及盘活、业务运营管理、资产规划与管理等工作，负责牵头开展非主业退出，资源盘活，大宗资产交易。

  直面亏损

  经营压力是万科要应对的第一大关。2023年，万科净利润121.6亿元，同比下降46.4%；而2024年，万科净利润-494.78亿元，同比下降506.79%。由盈利转大亏，这是必须要直面的严峻问题。

  对此，万科解释称，主要是对部分项目计提存货跌价准备，部分其他应收款需要计提减值，非主业财务投资基于成本法核算出现一定账面亏损以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

  一方面，过往高地价项目进入结算，公司毛利受到了影响。考虑到部分市场下行短期内难以恢复，万科对未结算项目计提了部分减值；另一方面，万科全年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化补充现金流，加大了亏损。此外，万科部分应收款发生了回收风险，加大了亏损压力。

  万科表示，过去三年，公司也采取了一些行动。2022年以来主动获取的70个新项目收益已经有明显改善，已售部分的毛利率水平在16%左右。经营服务业务收入规模持续增长，2024年相关收入占营业收入比例已经接近15%，未来会进一步提高，且扣除折旧摊销后整体已在贡献正向利润。

  万物云依靠蝶城、多元客户、科技三大战略，不仅强化了存量拓展能力，打开了业务拓展空间，而且实现了经营效率的持续提升；长租公寓业务在管理规模和经营效率方面均做到行业领先，GOP利润率约90%，同时凭借服务和运营优势，有效促进了集团内外资源优化配置和再激活。这些都在为未来业绩改善积蓄力量。

  “保交房”是房企核心任务之一。2024年万科顺利交付327个项目、18.2万套房屋，其中商品住宅、人才房、回迁房、公租房16.5万套。“今年的交付任务量会进一步下降，全年计划交付230个项目、11.2万套房屋。”万科方面表示。

  为做好“保交房”工作，万科将进一步加强集团组织领导，压实各级管理责任。从集团到区域到城市都成立保交房工作组，由各级组织第一负责人担任组长，统筹调配内外资源，确保完成全年任务。其次是坚持把交付品质和服务做好，继续多花心思，多下功夫。

  回应化债：有信心、有能力

  万科的债务与融资问题，一直备受关注。这也是万科团队必须要应对的第二道难关。

  万科管理团队表示，在各方支持下，尽管万科销售同比下降34.6%，经营端承受较大压力，但始终保持经营稳定，2024年全年公司如期归还到期公开债292亿元。

  在交易和资源盘活方面，2024年万科实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。2024年，万科经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。

  在融资端，万科全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。截至目前，万科累计获批白名单项目79个；全年落地全口径经营性物业贷293亿元；通过落地过渡性融资，年内完成267亿元贷款提取，有效化解公开市场债务风险。

  截至2024年末，万科合并报表有息负债3613亿元，较年初增长412亿元，考虑到供应链融资变动和合并范围变动影响，实际公司合并报表付息债务总额较年初下降220亿元。

  万科管理层表示，2025年将全力以赴，确保项目如期交付，妥善化解有关债务。一方面，继续通过加速销售回款、动态管控开发、合理平衡收支节奏，力争经营性现金流为正。另一方面，继续平衡流动性需求与长期持有价值，灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。

  “在债务偿还的安排方面，除经营和交易创造的现金流之外，将继续积极争取与金融机构的合作与支持，同时继续争取增量流动性机会，妥善做好到期安排。大股东深铁集团等国资国企对万科也予以了大力支持。公司有信心、有能力去应对挑战，保持经营稳定，确保项目如期交付，妥善化解到期债务。”万科管理层表示。

  万科要在“发展中化解风险”

  每年业绩会上，万科对于房地产行业的预判都被看作具有风向标意义。

  此次，万科管理层表达了对行业前景的坚定信心和自身加快改革发展的决心。其表示，在政策引导和支持下，相信行业已渡过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。

  这一判断，主要基于三点：

  市场方面，需求回升的基础已经牢固。去年四季度，全国商品住宅销售面积环比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交量依然较为稳定，没有再出现过去的“脉冲式反弹”。现在各地还在因城施策继续调减限制性措施，进一步巩固回升基础，形成量升价稳的良好局面。

  供给端方面，2025年土地和商品房盘活力度加大、速度加快，企业现金流情况和新增投资能力将更快得到改善，增强行业造血、回血能力。

  拿地方面，市场回暖和政策支持让企业更有信心，拿地情况有了显著好转，促进后续成交和投资回升。民营企业拿地信心也明显上升。今年1月和2月，民营房企在24个核心城市拿地面积占比分别为34.8%和28.3%，较2024年的17.5%显著上升。

  万科管理层表示，2025年，伴随着政策东风和市场信心的恢复，公司将抓紧未来机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换，推动万科重回健康发展轨道。

  首先，战略方面要聚焦主业主营和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化。房地产开发业务锚定2025年销售回款目标，实施灵活量价策略加速推盘，确保销售回款率继续提升。集中资源推进权重项目退出，实现战略收敛聚焦和资产负债表的优化。同时，继续有序推进经营性重资产项目的处置，实现增量现金流入。

  第二，积极向新模式切换，妥善化解债务风险的同时，构筑资本结构优化新格局。在模式创新上，公司将持续提升多元场景的开发经营服务能力，深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分整合各方资源，激活存量资产效能。将持续夯实REITs战略平台，实现业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，推动中金印力消费REIT扩募。

  第三，依托科技创新、科技突围，打造引领行业的新质生产力。

  第四，整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态。万科将着力强化与深铁集团的融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作，共创城市新生态。

  第五，坚持阳光下的运行体制，打造高效组织。

  在盘活存量方面，万科管理层表示，我们会积极把握机会，把工作做得更深入些，一个是充分研究专项债、存量商品房收购等政策，积极推动符合条件的项目资源盘活。“目前我们有30多个项目正在往这个方向推进工作。”二是针对已经盘活或优化后的新增产能，提升内功，用好的产品争取到客户，多回款早回款，增加造血功能。

  “相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、焕发新生，持续为股东、为社会创造价值。”万科管理层表示。